底地の売却は、売却先と借地権の種類で進め方が変わります

底地とは何ですか？自分の土地は底地にあたりますか？

底地とは、借地人に貸している土地の、地主側の権利のことです。底地の売却を考える前に、借りている人の権利が借地借家法の借地権にあたるかを確かめます。契約書と土地の使われ方の確認が要ります。

借地借家法では、借地権は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定められています。つまり、借りた人が土地の上に自分の建物を持つための権利です。

借地権は、登記がなくても、借地人が登記された建物を持っていれば、第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。土地の持ち主が変わっても、借地人が権利を主張できる場合があるということです。

借地人の承諾が要るかどうかは、ここでは断定しません。契約書の内容と事情で変わるためです。弁護士・司法書士などの専門家に確認してください。

底地の所有権が移るときの登記も大切です。不動産の権利の変更は、登記をしないと第三者に対抗できません（民法177条）。

借地権の種類で、底地の売却の考え方はどう変わりますか？

底地の売却では、普通借地権・旧法の借地権・定期借地権・使用貸借のどれにあたるかで、確かめる点が変わります。契約書の「期間」「更新」「契約の種類」の欄を見て、種類を整理します。種類別の価格の割合は、物件ごとに差が大きいため載せません。

契約を結んだ時期によっては、古い法律が関わることがあります。どの法律が当てはまるかは、契約書を持って専門家に確認してください。

条文で確かめられる点は、次のとおりです。

・借地権の期間が満了して契約の更新がないとき、借地人は地主に対し、建物などを時価で買い取るよう求められます（借地借家法13条1項）。

・増改築を制限する借地条件があり、話し合いがまとまらないときは、借地人の申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます（同法17条2項）。

底地の売却先には何がありますか？それぞれ何が要りますか？

底地の売却先の代表は、借地人、第三者（投資家など）、底地を扱う買取会社、借地権との同時売却、等価交換のあとでの売却です。どれが合うかは、借地人の協力と契約の内容で決まります。価格の割合は書かず、何で価格が動くかだけをお伝えします。

底地を扱う買取会社が、あなたの底地を買い取れるかは、調査と確認が要ります。借地契約や土地の状況で、対応が分かれるためです。

どの売却先でも、先に借地契約の内容を整理しておくと、話が進めやすくなります。

借地人や共有者が複数いるとき、売る前に何を決めておきますか？

底地の売却を借地人に切り出す前に、売る目的、希望の時期、断られたときの次の案を決めておきます。借地人が複数いる場合や、底地が共有・相続の場合は、先に関係者と権利を整理します。条件の整理は、提携の宅地建物取引業者や、必要に応じて弁護士・司法書士に相談してください。当社は価格交渉を行いません。

決めておく順序の例です。

• 売る目的を決める（現金化、相続の整理など）
• 希望の時期を決める
• 借地人が何人いて、どこに住んでいるかを調べる
• 借地人が買わないと言ったときの次の案を決める
• 共有者や相続人がいれば、全員の意向を聞く

底地の売却を相談する前に、手元で確かめる書類と事項は何ですか？

底地の売却を相談する前に、借地契約書、地代の入金記録、登記事項、境界と測量、建物の状況を確かめます。これらは、提携の宅地建物取引業者に伝える大事な項目です。

宅地建物取引業者は、契約成立までに、宅地建物取引士に、土地・建物にある登記された権利の種類や内容、登記名義人などを書面で説明させなければなりません（宅建業法35条1項1号）。建物の貸借以外の契約では、私道の負担も説明の対象です（同条1項3号）。だから、権利と道の情報は、先にそろえると役に立ちます。

道についても確かめます。建物の敷地は、原則として道路に2メートル以上接する必要があります（建築基準法43条1項）。また、規定の適用時に現に建築物が立ち並ぶ幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものは道路とみなされ、原則として中心線から水平距離2メートルの線が道路の境界線とみなされます（同法42条2項）。他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、囲んでいる他の土地を通行できます（民法210条1項）。個別の扱いは市区町村で確認してください。

借地の上の建物が空き家のときは、空き家の専門サイト（https://akiya.linkbank.biz/）もご覧ください。

この地域の取引データは、底地の売却の手がかりになりますか？

この地域の取引データは、底地の売却価格を求めるものではありません。国土交通省の不動産情報ライブラリのデータを市区町村ごとに集計した、土地・建物の取引の規模と幅を知る参考です。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

当サイトは、国の取引データを市区町村ごとに集計して出しています。件数が少ない所は、金額を出しません。

底地の売買価格は、借地契約の内容などで大きく変わります。だから、この数字から底地の価格は求められません。データに借地権付きの取引が含まれるかは、国の項目定義でご確認ください。

底地の売却にかかる費用と税金は、どこで確かめられますか？

底地の売却では、譲渡所得の税、印紙税、登記の費用、測量の費用、仲介手数料などがかかることがあります。金額や税率は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。国税庁と法務局の公式ページでご確認ください。

税金の条文で、確かめられる点です。

・租税特別措置法31条の長期譲渡所得の特例は、その年1月1日時点の所有期間が5年を超える土地等の譲渡が対象です。

・相続した底地を売る場合の取得費加算の特例は、相続や遺贈で取得し、相続税が課税されている人が対象です。譲渡の時期は、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。確定申告書に「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」などを添えて出します。

仲介手数料は、提携の宅地建物取引業者との契約で決まります。提携先の査定や手数料は、提携先が決めます。

個別の税額は、税務署や税理士にご確認ください。

底地の売却で、買取と仲介は何が違いますか？どう選びますか？

買取は業者が買主になり、仲介は買主を探す方法です。どちらが有利とは言えません。時期、手間、金額のうち、何を大事にするかで選びます。当社は買取も仲介も行いません。

契約不適合責任にも注意します。種類や品質が契約の内容に合わないとき、買主は知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができなくなります（ただし書あり。民法566条）。また、責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実や、自ら第三者に設定・譲渡した権利の責任は免れません（民法572条）。扱いは契約で決まるため、契約前に書面でご確認ください。

専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、これより長く定めても3月とされます（宅建業法34条の2第3項）。

相談から売却までの流れは？提携の宅地建物取引業者はどこから関わりますか？

底地の売却の相談は、フォームに物件の状況を送るところから始まります。査定や条件の提示は、提携の宅地建物取引業者が行い、契約もその事業者と直接結びます。当社は、ご同意をいただいたうえで、ご案内までを行います。

宅地建物取引業の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営めません（宅建業法12条1項）。当社は免許を持たず、媒介・代理は行いません。査定・買取・価格交渉も行いません。

ご相談とおつなぎは0円です。提携先の査定や手数料などは、提携先が決めます。

提携先は、免許番号を確認してからご案内します。

• 物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• 個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• 免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• 提携先が査定と条件を示す
• 契約は提携先と直接結ぶ（断ることもできます）

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 底地は借地人の承諾がなくても売れますか？

契約書の内容と事情で変わるため、ここでは断定できません。借地権は、借地人が登記された建物を持っていれば第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。弁護士・司法書士などの専門家にご確認ください。

Q. 借地人が買わないと言ったら底地は売れませんか？

借地人以外にも、第三者や底地を扱う買取会社などの売却先があります。ただし、対応できるかは調査と確認が要ります。提携の宅地建物取引業者に、状況を伝えて相談してください。

Q. 底地と借地権を同時に売るとはどういうことですか？

地主と借地人が、底地と借地権を同じ買主へ一緒に売る方法です。両方の合意が要ります。進め方は、提携の宅地建物取引業者や専門家にご相談ください。

Q. 底地を売る前に借地人へ知らせる必要はありますか？

知らせる義務があるかは、契約の内容と事情で変わります。トラブルを避けるため、先に目的と時期を整理しておくと安心です。専門家にもご確認ください。

Q. 底地の売却にはどんな税金がかかりますか？

主に譲渡所得の税があります。長期譲渡所得の特例は、その年1月1日時点の所有期間が5年を超える土地等が対象です（租税特別措置法31条）。税額は税務署や税理士にご確認ください。

Q. 共有名義の底地は一人でも売れますか？

共有の土地の扱いは、他の共有者との関係で変わります。共有物に変更を加えるには、形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除き、他の共有者の同意が必要です（民法251条1項）。まず共有者と話し合い、個別の判断は専門家にご確認ください。

Q. 借地契約書が見つからないときはどうしますか？

借地人の手元、過去に取引した不動産会社、地代の入金記録、登記などを手がかりに探します。それでも分からないときは、弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。

Q. 相続した底地を売ると、税金の特例はありますか？

取得費加算の特例があります。相続税が課税されていることや、譲渡の時期などの要件があります。くわしくは国税庁と税務署でご確認ください。

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