再建築不可の買取はできる？調査と確認が要る理由を条文と取引データで解説

再建築不可の物件とは何ですか？買取の相談はできますか？

売却のご相談はできますが、買取になるかどうかは調査と確認が要ります。再建築不可とは、今ある建物を壊したあとに、新しく建て直せない土地のことです。多くの場合、道路に2メートル以上接していない（接道義務を満たさない）ことが理由です。

ポイントは、建築基準法の「道路」と「接道義務」です。道路の幅や、敷地が道路に接する長さで決まります。

建てられない理由が、道路以外にある場合もあります。たとえば市街化調整区域です。

ここでは、都市計画法第43条第1項により、開発許可を受けた開発区域以外では、都道府県知事の許可なく一定の建築物の新築等ができません。理由が違えば、調べる先も手続きも変わります。

条文の読み方や、あなたの土地への当てはめは、市区町村の建築指導の窓口で確認してください。

自分の土地が再建築不可かどうか、どう調べますか？

市区町村の建築指導の窓口で、前面道路の種別と接道の状況を聞くのが基本です。手元の書類だけで決めつけず、窓口で確かめてください。窓口の名前や出せる書類は、市区町村で違います。

窓口では、次の手順で進めると話が早く進みます。

くわしくは各市区町村にお問い合わせください。

• 手順1：土地と建物の所在地（地番）を準備する。
• 手順2：建築指導の窓口へ行く、または電話する。
• 手順3：前面の道が、建築基準法上の道路かどうかを聞く。
• 手順4：道の幅が何メートルかを聞く（4メートル未満なら、第42条第2項の指定の有無も聞く）。
• 手順5：敷地が道路に何メートル接しているかを、図面などで確かめる。
• 手順6：前面の道が私道なら、持ち主が誰かを調べる。
• 手順7：聞いた内容を、日付と担当部署と一緒にメモする。

再建築不可の物件は、なぜ売りにくいと言われますか？

主な理由は、建て替えができないこと、住宅ローンの扱いが金融機関で分かれること、建物が古いことです。持ち続ける間の管理の手間も、悩みの種になります。個別の事情は、物件ごとに確認が要ります。

建て替えられないと、買う人が使い道を選びにくくなります。リフォームで住み続ける場合も、建物が古ければ修繕費がかかります。

住宅ローンが使えるかどうかは、金融機関の判断です。事前に金融機関へ確かめる必要があります。

建て替えができる土地でも、建築基準法の建蔽率（建築面積の敷地面積に対する割合、第53条第1項）や容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合、第52条第1項）の上限で、建てられる大きさが決まります。

前面道路の幅が12メートル未満なら、容積率に道路幅に応じた上限もあります（第52条第2項）。

売らずに持ち続ける場合も、建物の傷みや草木の管理が続きます。空き家の扱いは自治体によって違うため、市区町村に確認してください。

• 建て替えができず、買う人の使い道が限られる。
• 住宅ローンの可否は金融機関ごとに違うため、買う人の資金計画に影響しうる。
• 建物が古い場合、修繕や解体の費用がかかる。

再建築不可の家・土地を手放す方法には、何がありますか？

主な方法は、隣地への売却、仲介での売却、買取業者への売却、接道を整えてから売る方法です。相続した土地では、国に引き取ってもらう制度もあります。どれが向くかは物件で変わるため、並べて比べてください。

接道を整える方法には、隣地を買う、道路の幅を確保する、建築基準法第43条第2項の認定または許可を受ける、などがあります。

認定や許可は特定行政庁が判断し、第2号の許可には建築審査会の同意が要ります。受けられるかどうかは、事前に窓口で確かめる必要があります。

相続土地国庫帰属制度は、法務省のページによれば令和5年4月27日に始まりました。相続等で土地を取得した所有者が、法務大臣に承認を申請できます（相続土地国庫帰属法第2条第1項）。

担保権や使用収益を目的とする権利が設定された土地は、申請できません（同条第3項）。通らない土地もあるため、法務局で確認してください。

どの方法でも、売る義務は生じません。まず調べて、比べてから決めましょう。

買取と仲介では、何がどう違いますか？

違いは、買主が事業者か、買主を探して契約するかです。買取は買主探しが不要な分、話が進みやすい場合がありますが、価格は仲介と差が出ることがあります。向き不向きがあるため、買取以外が合う場合も知っておきましょう。

契約不適合責任は、引き渡された物が契約の内容に合わないときの売主の責任です。買主は、修補や代替物の引渡しなどの追完を請求できます（民法第562条第1項）。

買主は、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求や損害賠償請求などができなくなります（民法第566条）。売主が悪意または重過失の場合は別です。

責任を負わない特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実などは免れません（民法第572条）。「必ず免除される」とは言えません。契約の前に、特約の中身を確かめてください。

買取に向かない場合と、買取以外を選ぶほうがよい場合もあります。次の例を参考にしてください。

• 買取が向きにくい例：接道や権利関係が分からない、共有者の同意が取れない、担保権が付いたまま。
• 仲介や隣地売却が向く例：時間に余裕がある、隣の人が買いたい意向を示している。
• 買取が向く例：現状のまま手放したい、片づけや修繕の手間を減らしたい。

市区町村ごとの取引データでは、相場をどう見ればよいですか？

国の取引データ（国土交通省 不動産情報ライブラリ）を、市区町村ごとに集計した数字で見る方法があります。ただし、国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。件数が少ない所は、金額を出しません。

取引データだけでは、再建築不可かどうかが分からないことがあります。そのため、面積や築年、前面道路の幅などで条件が近い取引かどうかを見て、傾向をつかみます。

「通常の何割」という言い方だけでは、根拠が分かりにくいことがあります。地域の数字と、物件の個別の事情の両方を見ましょう。

金額は市区町村や時期で変わるため、ここでは載せません。お住まいの市区町村の集計は、地域別の取引データのページでご覧ください。

数字は「このデータではこう見える」という読み方にとどめます。原因までは決めつけません。

相談の前に、何を確認し、準備しておきますか？

接道の状況、登記の名義、共有者、私道の通行や掘削の承諾、残置物などを確認しておくと話が進みます。解体やリフォームは、自己判断で先に行わないでください。先に相談先へ確かめましょう。

名義が亡くなった人のままの場合は、相続登記が要ります。

相続で所有権を取得した人は、取得を知った日から3年以内に所有権移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。

建物を壊した場合は、滅失の日から1か月以内に滅失の登記を申請しなければなりません（同法第57条）。

名義や権利は登記をしないと第三者に対抗できません（民法第177条）。細かい手続きは、法務局や司法書士へ確認してください。

• 接道状況の資料（前面道路の種別、幅、接する長さ）
• 登記の名義（相続登記が済んでいるか）
• 共有者の有無（共有物の変更には他の共有者の同意が要る。民法第251条第1項。協議が調わないときは、裁判所に分割を請求できる。同法第258条第1項）
• 境界と私道（他の土地に囲まれて公道に通じない土地は、囲んでいる土地を通行できる。民法第210条。通行の場所と方法は、損害が最も少ないものを選ぶ。同法第211条第1項）
• 残置物（家財や荷物）の有無
• 担保権（抵当権など）が付いていないか

売るときにかかる費用や税金には、何がありますか？

主なものは、譲渡所得にかかる税金、登記の費用、測量の費用、解体の費用、仲介の手数料などです。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。税金は、国税庁のタックスアンサーや税務署で確認してください。

ご相談とおつなぎは0円です。ただし、提携の宅地建物取引業者の査定や手数料などは、提携先が決めます。仲介手数料は、提携先との契約によります。

税率や特例（控除）の数字は、年度や要件で変わります。物件ごとの判断は、税務署や税理士に確認してください。

当サイトは何をして、何をしませんか？

当サイトは、提携の宅地建物取引業者へおつなぎする窓口です。宅地建物取引業の免許を持たず、査定・買取・価格交渉・媒介・代理は行いません。ご契約は、提携先と直接お結びいただきます。

運営は株式会社LINKBANK（代表 横山 隆一）です。〒343-0828 埼玉県越谷市レイクタウン2-16-19。

対象は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県です。

個人情報を提携先へ渡すには、ご同意が要ります。同意のうえで、免許を確認した提携の宅地建物取引業者から連絡します。提携先の査定・条件を見て、お断りすることもできます。

提携先は、免許番号を確認してからご案内します。

空き家そのものの売却は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。

• ①物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップで、状況をフォームに送る。
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する。
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する。
• ④提携先が査定と条件を示す。
• ⑤契約は提携先と直接結ぶ。断ることもできる。

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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