接道義務を満たさない土地の売却は可能？条件と売り方の選択肢

接道義務を満たさない土地とは、どんな土地ですか？

接道義務を満たさない土地とは、建築物の敷地が道路に2メートル以上接していない土地のことです。建築基準法43条1項が、この決まりを定めています。袋地、間口が足りない土地、道路とは認められない道だけに接する土地が当てはまることがあります。

ここでいう「道路」は、見た目の道とは限りません。建築基準法42条1項は、この章でいう道路を幅員4メートル以上のものとしています。特定行政庁が指定する区域内では6メートルです。

幅員4メートル未満の道でも、一定の条件で道路とみなされる場合があります。42条2項は、一定の時点で現に建築物が立ち並んでいて、特定行政庁が指定した道を、道路とみなすと定めています。

この場合、中心線から水平距離2メートルの線が、境界線とみなされます。

道路法などによらずに築造した道でも、特定行政庁から位置の指定を受けたものは、道路に含まれます（42条1項5号）。

あなたの土地がどの型かは、役所での調査と確認が要ります。

• 袋地：まわりを他の土地に囲まれ、道路に出られない土地
• 間口が足りない土地：道路に接していても、接する長さが2メートルに届かない土地
• 道路でない道だけに接する土地：私道や通路が、建築基準法上の道路かどうか確認が要る土地

自分の土地が当てはまるかは、どう確かめますか？

接道義務を満たさない土地かどうかは、道路の種類、幅員、間口、建物の有無の順に確かめます。現地で見た印象だけで決めず、市区町村の窓口で調べます。窓口の名前は自治体ごとに違うため、各市区町村の公式ページでご確認ください。

見た目は道路でも、建築基準法上の道路でないことがあります。逆に、細い道でも道路として扱われることもあります。

建築物や敷地を造成するための擁壁を、道路内につくったり、道路に突き出してつくったりすることは、44条1項で原則として禁じられています（ただし書に例外があります）。

擁壁が道路側にある土地は、その点も窓口で聞いてください。

私道が絡むときは、私道の持分や通行の承諾も確認します。宅地建物取引業法35条1項3号は、私道に関する負担を、重要事項として説明すべき項目に挙げています。

• ①前の道が、建築基準法上の道路かどうかを役所で聞く
• ②その道の幅員を聞く
• ③土地が道路に接する長さ（間口）を、測量図などで見る
• ④建物が建っているか、更地かを整理する
• ⑤私道なら、持分と通行・掘削の承諾の有無を調べる

接道義務を満たさない土地は、売れますか？

接道義務を満たさない土地の売却は、できる場合があります。ただし、再建築の可否、住宅ローン、買主の層で条件が変わります。売れると決めつけることも、売れないと決めつけることもできません。調査と確認が要ります。

建物が残っている土地と、更地では、考える点が違います。建物がある場合は、建て替えができるかが問われやすくなります。更地の場合は、そもそも建築ができる土地かが問われます。

住宅ローンが使えるかは、金融機関ごとに判断が違います。購入を考える人の金融機関への確認が要ります。

売る前に、再建築の見立てと売り方ごとの条件を、提携の宅地建物取引業者や役所に聞いてください。

接道義務を満たさない土地の売り方には、どんな選択肢がありますか？

接道義務を満たさない土地の売り方には、隣地の一部を取得する、みなし境界線まで敷地を後退させる、43条2項の例外の適用を受ける、隣地の所有者へ売る、そのまま売る、があります。向く場合と時間のかかり方は土地ごとに違います。どれを選ぶかは、役所と提携の宅地建物取引業者への確認が要ります。

袋地には、民法の通行権があります。210条1項は、公道に通じない土地の所有者が、囲んでいる他の土地を通行できると定めています。

211条1項は、通行の場所と方法を、通行権者に必要で、他の土地の損害が最も少ないものにすると定めています。

土地の分割で袋地になったときは、213条1項により、他の分割者の土地のみを通行でき、償金は不要です。

ただし、通行できることと、接道義務を満たすことは、別の話です。通行権があっても、建築ができるとは限りません。

隣地の一部を買う場合は、登記が大切です。民法177条は、不動産に関する物権の得喪および変更は、登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。

• 42条3項：土地の状況によりやむを得ない場合、特定行政庁が中心線からの水平距離を、2メートル未満1.35メートル以上の範囲で別に指定できます。
• 適用の有無は特定行政庁が決めるため、土地ごとに役所で確認してください。

43条2項の例外とは何ですか？通らないこともありますか？

43条2項は、接道義務の例外を定めた規定です。1号は特定行政庁が支障がないと認めるもの、2号は特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものに、接道義務を適用しません。審査があるため、通らないこともあります。

1号は、敷地が幅員4メートル以上の一定の道に2メートル以上接する建築物が対象です。利用者が少数などの基準に合い、特定行政庁が支障がないと認めるものに、接道義務を適用しません。

2号は、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などが対象です。特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものに、接道義務を適用しません。

さらに43条3項は、特殊建築物や3階以上の建築物などについて、地方公共団体が条例で、道路の幅員や敷地が道路に接する長さなどの制限を付け加えられると定めています。

同じ土地でも、建てる建物しだいで扱いが変わることがあります。

審査の進め方や必要な書類は、事前に特定行政庁の窓口でご確認ください。

取引データでは、私の市区町村はどうなっていますか？

国の取引データ（国土交通省 不動産情報ライブラリ）を、市区町村ごとに集計して出します。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。件数が少ない所は、金額を出しません。

件数が少ない市区町村では、金額を出しません。数字が出ている場合も、参考にとどめてください。

実際の見立ては、あなたの土地の道路の種類、間口、建物の有無で変わります。調査と確認が要ります。

• 見るもの：市区町村ごとの取引データの集計
• 注意：集計は過去の取引の傾向で、これからの価格を約束するものではありません

提携の宅地建物取引業者に相談するとき、何を確認すればよいですか？

接道義務を満たさない土地の売却を相談するときは、接道の調査結果、再建築の見立て、売り方ごとの条件、費用の内訳、媒介か買取かを聞きます。あわせて公図・測量図・登記事項などの資料を用意します。査定や条件は提携の宅地建物取引業者が示し、当社は査定・買取・価格交渉をしません。

宅地建物取引業法35条1項3号は私道に関する負担を、4号は飲用水・電気・ガスの供給と排水施設の整備状況を、重要事項として説明すべきとしています。

説明を受けたら、内容を契約前に確かめてください。

同法47条1号ニは、宅建業者が勧誘に際し、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁じています。

分からない点は、遠慮なく質問してください。

提携先は免許番号を確認してからご案内します。ご契約は提携先と直接お結びいただきます。お断りすることもできます。

• 接道の調査結果（道路の種類・幅員・間口）は、どうなっているか
• 再建築の見立てと、その根拠は何か
• 売り方ごとの条件と、進め方の違いは何か
• 費用の内訳（手数料・測量・解体など）は、どうなるか
• 媒介か買取か。買取の場合、買い手は誰か
• 契約後の責任は、どう扱われるか

接道義務を満たさない土地を売るとき、費用や税金はかかりますか？

売るときには、仲介手数料、測量、解体などの費用がかかることがあります。税金がかかる場合もあります。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。

提携の宅地建物取引業者の査定・手数料などは、提携先が決めます。仲介手数料は、提携先との契約によります。

税金の扱いは、条件によって変わります。国税庁のサイトをご覧になるか、税務署・税理士にご確認ください。

買取と仲介は何が違いますか？どちらが向きますか？

買取は、事業者が買い手になる売り方です。仲介は、買い手を探して契約をつなぐ売り方です。どちらが向くかは土地の状況しだいで、優劣はありません。どちらを選ぶ場合も、条件は免許を持つ提携の宅地建物取引業者が示します。当社が買い取るわけではありません。

買取が選べるかどうかは、土地ごとの調査と確認が要ります。接道に問題がある土地では、事業者によって判断が分かれることがあります。

契約後の責任は、契約の内容で決まります。民法562条1項は、引き渡された目的物が契約の内容に適合しないとき、買主が履行の追完を請求できると定めています。

563条1項は、相当の期間を定めて催告しても追完がないときの代金の減額請求を定めています。

566条は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求などができなくなると定めています（売主が知っていた場合などは除く）。

572条は、責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れられないと定めています。

「買取だから責任の心配がない」とは言い切れません。契約書で、責任の範囲を確かめてください。

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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