借地権付き建物の売却は何から始める？地主の承諾と確認点

借地権付き建物は売却できますか？

借地権付き建物は、売却の相談ができる物件です。ただし土地は地主のものなので、借地権の種類や契約、地主の承諾の要否について調査と確認が要ります。売れると決まっているわけではありません。

借地権とは、建物を持つために地主から土地を借りる権利です。建物はあなたのもの、土地は地主のものという形になります。

法律で決まっていることと、契約や話し合いで決まることは分けて考えます。下の表で整理します。

• 借地権は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義されています（借地借家法第2条1号）。
• 借地権の登記がなくても、借地権者名義で登記した建物があれば、借地権を第三者に主張できます（借地借家法第10条1項）。
• 建物がなくなった日から2年を過ぎると、その前に建物を新しく建てて登記した場合に限り、この効力が続きます（借地借家法第10条2項）。
• 建物をなくしたときは、なくなった日から1月以内に滅失の登記を申請します（不動産登記法第57条）。

売る前に、手元で何を確認すればよいですか？

まず借地契約書を見て、借地権の種類、期間、地代、承諾に関する特約を確認します。次に建物の名義と登記を見ます。順番に見ると、あとで地主や専門家に聞くことがはっきりします。

契約書が見つからないときは、地代の領収書や過去のやりとりを集めます。分からない点は、提携の宅地建物取引業者、司法書士、弁護士などに聞いてください。

• ①借地契約書：地上権か賃借権か、旧法・普通・定期の別、契約日、残りの期間
• ②譲渡・建替え・増改築の特約：地主の承諾が書かれているか
• ③地代と更新の経緯：地代の支払い状況、更新したときの書面
• ④敷金・保証金：預けた金額と返し方の取り決め
• ⑤建物の名義と登記：登記事項証明書で名義人と内容を見る
• ⑥境界や道路の状況：測量図や私道の負担の有無

借地権付き建物の売り方には、どんな種類がありますか？

よく挙げられる売り方は、地主に売る、承諾を得て第三者に売る、底地と一緒に売る、等価交換のあとに売る、などです。どれが向くかは物件と契約で変わります。当社は交渉や売買の仲立ちをせず、提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。

どの方法でも、相手との話し合いは、あなたと相手、または契約する提携の宅地建物取引業者が行います。当社は価格交渉も媒介も代理もしません。

地主の承諾が出ないときは、どうなりますか？

借地条件の変更や増改築の承諾が出ないときは、裁判所の手続を使える場合があります。譲渡の承諾が出ないときの扱いは、条文と契約の確認が要ります。結果は個別の事情で変わり、売却ができるとは言い切れないため、早めに専門家へ確認してください。

借地借家法には、借地条件に関する裁判の定めがあります。建物の種類・構造・規模・用途を制限する条件を変えたいのに話し合いがまとまらないとき、裁判所は当事者の申立てで条件を変えられます（第17条1項）。

増改築を制限する条件があるときは、借地権者の申立てで、地主の承諾に代わる許可を裁判所が出せます（第17条2項）。裁判所は、特に必要がない場合を除き、先に鑑定委員会の意見を聴きます（第17条6項）。

契約の期間が終わり、更新がないときは、借地権者が地主に建物を時価で買い取るよう請求できます（第13条1項）。

譲渡の承諾そのものが出ないときの手続や、地主側の申立ての制度は、条文と要件の確認が必要です。承諾料の金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。弁護士にご相談ください。

自分の地域では、どんな取引が出ていますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データを、当サイトが市区町村ごとに集計して出します。件数が少ない所は金額を出しません。集計はあくまで国のデータの集計で、あなたの物件の買取価格ではありません。

更地価格の何割という一般論の数字は、物件の条件で大きく変わります。ここでは載せません。

データを見るときは、件数が少ないと1件の取引で数字が大きく動くことに注意してください。実際の価格は、提携の宅地建物取引業者の査定で確かめてください。

• 市区町村ごとに、国の取引データを集計して出します
• 件数が少ない地域は、金額を出しません
• 集計は国のデータの集計で、あなたの物件の買取価格ではありません

借地権付き建物を売るとき、費用と税金はどうなりますか？

売るときは、地主への承諾料、仲介手数料、印紙代、測量費、譲渡所得の税金などが出ることがあります。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。税金は国税庁 No.3208 と税務署でご確認ください。

提携の宅地建物取引業者の査定や手数料は、提携先が決めます。仲介手数料は提携先との契約によります。

長期譲渡所得の税額は、国税庁 No.3208 で次のように説明されています。借地権のような土地の上の権利も、長期譲渡所得の特例の「土地等」に含まれます（租税特別措置法第31条1項）。個別の判断は税務署や税理士に確認してください。

• 対象：売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える土地や建物を売ったとき
• 計算：譲渡価額から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除額を引く
• 取得費が分からない、または譲渡価額の5パーセントより少ないときは、譲渡価額の5パーセントを概算取得費にできる
• 譲渡費用：売るために直接かかった費用（仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代など）
• 税額：課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）。平成25年から令和29年までの各年分は、復興特別所得税を併せて申告・納付する

買取と仲介は、何が違いますか？

買取は、事業者が自分で買う方法です。仲介は、買主を探してもらう方法です。借地権付き建物では、どちらも地主の承諾の要否を調べる点は同じで、どちらが得かは物件で変わります。当社は買取も仲介もしません。

専任媒介契約の有効期間は3月を超えられません（宅地建物取引業法第34条の2第3項）。業者は、依頼者へ2週間に1回以上、業務の報告をします（同条第9項）。

提携の宅地建物取引業者の取り扱いは、業者ごとに違います。断ることもできます。

相続した借地上の建物は、どの順番で進めますか？

相続した建物は、先に相続登記で名義を直し、そのうえで地主への連絡と売却を考えます。相続で承諾が要るかは、契約と条文、判例の確認が必要です。決めつけず、専門家に確認してください。

不動産の権利は、登記をしなければ第三者に主張できません（民法第177条）。名義が亡くなった方のままだと、売るときに止まることがあります。

建物が古く空き家になっているときは、空き家の専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。

• ①借地契約書、建物の登記事項証明書、地代の領収書を集める
• ②相続登記：相続で所有権を取得した人は、取得を知った日から3年以内に移転の登記を申請します（不動産登記法第76条の2第1項）
• ③地主への連絡：契約の特約を見て、連絡の要否を専門家に確認する
• ④売却の相談：提携の宅地建物取引業者へ、状況を伝える

相談の前に何を用意し、どんな流れで進みますか？

借地契約書や登記事項証明書などが手元にあると、相談が進みます。当サイトから提携の宅地建物取引業者へつなぎ、査定と条件の提示は提携先が行います。契約は提携先と直接結びます。

当社は、査定・買取・価格交渉・媒介・代理をしません。提携先は、免許番号を確認してからご案内します。ご相談とおつなぎは0円です。

• ①物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• ④提携先が査定と条件を示す
• ⑤ご契約は提携先と直接結ぶ（断ることもできます）

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 借地権付き建物は、地主の承諾なしで売れますか？

承諾が要るかは、借地権の種類と契約の特約で変わります。決めつけず、借地契約書を見て、弁護士や提携の宅地建物取引業者に確認してください。

Q. 地上権と賃借権は、何が違いますか？

どちらも建物を持つための借地権です（借地借家法第2条1号）。売るときの承諾の扱いが分かれる場合があるため、契約書で種類を確認します。

Q. 地主が売却を認めてくれないときは、どうしますか？

借地条件の変更や増改築の承諾については、裁判所の手続を使える場合があります。譲渡の承諾の扱いは条文と契約の確認が要り、結果は個別の事情で変わります。早めに弁護士へ相談してください。くわしくは上の「地主の承諾が出ないときは、どうなりますか？」をご覧ください。

Q. 借地権付き建物を相続したら、いつまでに何をしますか？

相続で取得を知った日から3年以内に、相続登記を申請します（不動産登記法第76条の2第1項）。地主への連絡の要否は、契約を見て専門家に確認してください。

Q. 定期借地権付きの建物も売れますか？

売れるかは契約の内容で変わるため、調査と確認が要ります。契約書の種類と残りの期間を見て、提携の宅地建物取引業者に伝えてください。

Q. 借地権付き建物の売却に、税金はかかりますか？

売って利益が出たときは、譲渡所得の税金がかかることがあります。所有期間が5年を超えると長期譲渡所得の計算になります。くわしくは国税庁 No.3208 と税務署でご確認ください。

Q. このサイトに相談すると、買い取ってもらえますか？

当社は買取も査定もしません。免許を持つ提携の宅地建物取引業者へ、ご同意をいただいたうえでおつなぎします。買取の可否は、提携先の調査と確認のあとに分かります。

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