更地の売却は解体前の確認が先｜壊す前に調べること

どんな土地や事情のとき、更地の売却を考えますか？

建物が傷んでいる、管理が大変、相続した古い家がある。こうしたときに、更地での売却を考えることがあります。ただし、更地にしてよいかは土地ごとに違います。解体の前に、調査と確認が要ります。

「更地のほうが売れやすい」と言われることはあります。でも、これは傾向です。どの土地でもそうなるとは言えません。

• 建物の傷みが大きく、直して住む予定がない
• 遠方にあり、草木や建物の管理が負担になっている
• 相続した家で、使う人がいない
• 建物を壊したあと、また建てられる土地かどうか（再建築）
• ローンなどの抵当権が付いたままになっていないか
• 再建築不可の土地は、更地にする前に要確認
• 共有名義や、借地権・賃借権が付いている土地は、調査と確認が要る

更地・更地渡し・古家付き土地・現況渡しは何が違いますか？

更地は、建物などが建っていない土地のことです。古家付き土地は、古い建物が残ったまま売る土地です。更地渡しは、契約のあとに売主が解体して、更地で引き渡す売り方です。

言葉の使い方は、会社や広告によって少しずつ違います。「古家」に法律上の築年数の決まりがあるかどうかは、ここでは断定しません。

借地権や賃借権が付いている土地は、建物がなくても、ふつうの更地とは言えないことがあります。提携の宅地建物取引業者に、言葉の意味をそろえて確認してください。

更地で売るには、どんな方法がありますか？

方法は2つです。先に解体してから売り出す方法と、売買契約で解体を約束して、引渡しまでに更地にする方法です。どちらが合うかは、費用を先に出せるか、買主が決まっているかで変わります。

「更地渡し」では、契約書に決める項目が多くなります。決めないまま進めると、あとで争いになりやすいです。

• 先に解体する：解体費は先に自分で用意する。更地の状態で売り出す。
• 契約後に解体する：買主と約束してから解体する。引渡しの期日までに終える。

解体する前に、何を確認しますか？

解体の契約をする前に、再建築できるか、抵当権があるか、境界は確かか、権利は誰のものかを確認します。下の表の順に、確認先へ聞いてください。提携の宅地建物取引業者に相談するときも、この項目を伝えると整理しやすくなります。

建物をなくしたあとの手続にも期限があります。建物滅失の登記は、滅失の日から1月以内に申請しなければなりません（不動産登記法）。相続で所有権を取得した人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法）。

更地にすると、費用と税金はどう変わりますか？

更地にすると、解体の費用がかかります。固定資産税の扱いが変わる場合もあり、売ったあとには譲渡所得の税金も出ます。金額は物件や契約で変わるため、ここでは解体費の目安は載せません。

手取りの考え方は、次の式です。売った金額から、解体費、諸費用、税金を引きます。

固定資産税：住宅用地は課税標準が価格の3分の1になります。面積200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1です（地方税法）。建物がなくなると、住宅用地として扱われなくなる場合があります。いつの状態で判断されるかは、市区町村の税の窓口に確認してください。

譲渡所得：売った金額から、取得費と譲渡費用を引いて計算します。譲渡費用には、仲介手数料、測量費、契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが含まれます（国税庁の解説）。取得費が分からないときは、譲渡価額の5パーセントを概算取得費にできます。

税率：譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超えるものが長期です。長期は課税譲渡所得金額に、所得税15％、住民税5％を掛けます。復興特別所得税として、基準所得税額に2.1パーセントも掛かります（国税庁の解説）。5年以下は短期です。相続した土地は、原則として亡くなった人が取得した日から数えます。

マイホームを売るときの3,000万円の特別控除など、特例もあります。空き家を売るときの特例は、要件を税務署で確認してください。

• 手取り＝売った金額－解体費－諸費用－税金

更地と古家付きは、どう比べて決めますか？

どちらが良いかは、物件しだいです。建物の価値、再建築できるか、解体費と土地の価格、持ち続ける費用、売り急ぐ事情の5つで比べます。解体の前に、更地と古家付きの両方の条件を聞くと比べやすいです。

「更地のほうが売れやすい」は傾向です。決めつけないでください。

仲介と買取では、更地の売り方はどう違いますか？

仲介は、買主を探して売る方法です。買取は、事業者が買主になる方法です。当サイトは買取も査定も価格交渉も行いません。提携の宅地建物取引業者へおつなぎするだけです。

現状のまま売るときは、契約不適合責任の扱いが違ってきます。どちらが合うかは、物件と事情しだいです。特殊な物件は、調査と確認が要ります。

提携先の査定や手数料などは、提携先が決めます。契約は提携先と直接結びます。断ることもできます。

• ①物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• ④提携先が査定と条件を示す
• ⑤契約は提携先と直接結ぶ

更地なら、契約不適合責任の心配はいりませんか？

いいえ。更地でも、土地について責任を問われることがあります。「更地なら責任がない」とは言えません。契約書で扱いを決めて、専門家に確認してください。

引き渡した土地が契約の内容に合わないとき、買主は売主に履行の追完を請求できます（民法）。

種類や品質が合わないときは、買主が知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができなくなります。ただし、売主が引渡し時に悪意または重過失の場合は別です（民法）。

埋設物や地盤など、土地の状態を知っているなら、契約前に伝えてください。特約の効き方は個別の判断が要るので、弁護士などの専門家に確認してください。

この市区町村では、土地の取引はどう見えますか？

国の取引データを市区町村ごとに集計して、市区町村のページに表で出しています。ただし、これは国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

データの出どころは、国土交通省の不動産情報ライブラリです。この集計は、更地かどうかで分けたものとは限りません。

件数が少ない市区町村では、金額を出しません。少ない件数では、実際の動きが分からないからです。くわしくは、各市区町村のページをご覧ください。

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 更地にすると固定資産税はどう変わりますか？

住宅用地の軽減（価格の3分の1、200平方メートル以下は6分の1）が使えなくなる場合があります。適用は市区町村の税の窓口に確認してください。

Q. 解体費用は売主と買主のどちらが負担しますか？

契約で決める項目です。決めないまま進めると争いのもとになります。契約書に書いてください。

Q. 「更地渡し」とは何ですか？契約のあとに解体してもよいですか？

契約後に売主が解体して、更地で引き渡す売り方です。契約で解体の時期・範囲・費用・埋設物の扱いを決めておけば、進められます。

Q. 更地でも契約不適合責任は問われますか？

土地について問われることがあります。種類・品質の不適合は、買主が知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求などができなくなります（売主が引渡し時に悪意または重過失の場合を除く。民法）。専門家にも確認してください。

Q. 建物滅失登記はいつまでに必要ですか？

建物がなくなった日から1月以内に申請しなければなりません（不動産登記法）。法務局に確認してください。

Q. 再建築できない土地は、解体してよいですか？

解体の前に、調査と確認が要ります。壊したあとに建てられないと、売り方が限られるかもしれません。自治体の建築窓口に確認してください。

Q. ローンが残る家は解体して売れますか？

抵当権が付いたままの解体は、事前に金融機関への確認が要ります。売れるかどうかは、調査と確認が要ります。

Q. 相談すると、必ず売らなければなりませんか？

いいえ。提携先の条件を聞いたあとで、断ることもできます。ご相談とおつなぎは0円です。提携先の査定や手数料は提携先が決めます。

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