古家付き土地の売却は、解体せず現況のままでも相談できます

古家付き土地とは何ですか？どんな物件が対象ですか？

古家付き土地とは、使わなくなった古い建物が残ったまま、土地として売りに出す物件のことです。このサイトでは、築年数が古く住む前提にしにくい建物がある土地を、この呼び方で扱います。

建物に価値が付くかどうかは、築年数・傷み具合・間取りなどで変わります。一般に、買い手が建物を解体して新築する前提で土地を探す場合は、土地の条件が中心になります。

売る前に見ておきたいのは、建物の状態よりも、敷地の条件です。前面道路の幅、敷地が道路に接している長さ、境界の確認ができているかなどは、買い手の判断に直接関わります。

• 建物が古く、そのままでは住みにくい戸建て
• 相続したが住む予定がない実家の土地と建物
• 建物は残っているが、新築用の土地として探されそうな敷地
• 解体費を先に負担するか迷っている物件

古家付き土地は解体せずに売れますか？売り方は何通りありますか？

解体せず、建物を残したまま土地として売ることはできます。売り方は大きく、現況のまま売る方法と、解体して更地にしてから売る方法の2つです。

現況のまま売る場合は、売る側が解体費用を先に支払わずに済みます。反対に、建物の不具合について、売主が責任を負う範囲を契約でどう決めるかを、事前に整理しておく必要があります。

更地にして売る場合は、買い手が土地の形を見やすくなります。ただし、解体してからでないと売れなくなるわけではありません。先に解体するかどうかは、費用と税金の見通しを見てから決めても遅くありません。

このサイトの流れは、①物件の状況を送る→②ご同意のうえ、提携の宅地建物取引業者へおつなぎ→③条件はその事業者と直接確認、です。当社は、価格の交渉や契約の仲立ちは行いません。

古家付き土地を査定するとき、何を確認されますか？

査定では、土地の条件（接道・広さ・境界）と、建物の状態の2つが確認されます。建物が残っていても、土地の条件が重く見られることがあるため、まず土地の資料をそろえておくと進めやすくなります。

建築基準法第43条は、建築物の敷地は原則として道路に2メートル以上接していなければならないと定めています（例外の定めもあります）。この条件を満たさない敷地は、解体しても新しい建物を建てられない場合があるため、解体の前に必ず確認が必要です。

建物が解体後に使えない敷地かどうかは、個別の判断になります。当社は判断できないため、提携の宅地建物取引業者または自治体の建築指導の窓口で確認することをおすすめします。

• 前面道路の幅と、敷地が道路に接している長さ
• 境界がはっきりしているか（測量図や境界確認書があるか）
• 建物の築年と、傷み・雨漏り・傾きの有無
• 登記上の名義人と、現在の所有者が同じか
• 残っている家財や残置物の有無

古家付き土地を売るとき、どんな費用や税金がかかりますか？

売却では、解体費・仲介手数料・測量費などの費用と、売却で利益が出たときの譲渡所得の税金に注意が必要です。金額は物件ごとに大きく変わるため、このページでは金額を書かず、国税庁などの公式資料で確かめた決まりだけを示します。

譲渡所得は、売った金額から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。国税庁は、譲渡費用の例として、仲介手数料・測量費・売買契約書の印紙代のほか、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用を挙げています。

所有期間が、譲渡した年の1月1日で5年を超えると長期譲渡所得になり、税率は所得税15%・住民税5%です。5年以下の短期譲渡所得は、所得税30%・住民税9%です。このほか、2047年分までは復興特別所得税が、所得税額の2.1%分で加わります。相続した物件は、原則として、亡くなった方が取得した日から所有期間を数えます。

固定資産税には、住宅用地の特例があります。地方税法第349条の3の2は、人が居住する家屋の敷地になっている土地の課税標準を、価格の3分の1とし、200平方メートル以下の部分は6分の1とします。古い建物を解体して更地にすると、家屋の敷地ではなくなるため、この特例の対象でなくなる場合があります。課税の扱いは、必ず市区町村の税務窓口で確認してください。

解体後は、建物の滅失の登記が必要です。不動産登記法第57条は、建物が滅失したときは、その日から1か月以内に滅失の登記を申請しなければならないと定めています。

• 解体費（見積りは複数の解体業者で取ると比べやすい）
• 滅失の登記の手続き（自分でも、専門家に頼んでもできる）
• 仲介手数料・測量費・印紙代（仲介で売る場合）
• 譲渡所得の税金（利益が出た場合）

古家付き土地は、買取と仲介のどちらで売るのがよいですか？

どちらがよいかは、早さと価格の優先順位で変わります。買取は、事業者が直接買うので手続きが短くなりやすく、仲介は、一般の買い手を探すので、時間がかかっても条件を比べやすい方法です。

買取では、事業者が買い手になります。建物を残したままでも、売り方を相談しやすい点が特徴です。反対に、仲介と比べて価格が低くなる場合があります。

仲介では、宅地建物取引業者が売主と買主のあいだに入り、買い手を探します。買い手が決まるまでの期間は、物件や地域によって異なります。

どちらを選んでも、当社は価格や条件の交渉に関わりません。提携の宅地建物取引業者へおつなぎし、契約はその事業者と直接結んでいただきます。

古家付き土地は、解体してから売ったほうが得ですか？

解体したほうが得とは言い切れません。解体費を先に払うこと、固定資産税の特例の扱い、買い手が見つかるかの3つを見比べてから決めるのが安全です。

解体前に、建物を残したまま売れるかを、先に提携の宅地建物取引業者に聞いておくと、無駄な解体費を避けられます。

更地と古家付き土地の比較は、記事「更地と古家付き土地はどちらが有利？」で詳しく解説しています。

相続した古家付き土地を売るとき、税金の特例はありますか？

一定の条件を満たすと、相続した古い家屋やその敷地を売ったときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。条件と期限は国税庁の案内で確認できます。

国税庁によると、特例の対象は、2016年4月1日から2027年12月31日までの間に売ったもので、被相続人が住んでいた家屋とその敷地です。2024年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上のときは、控除は2,000万円までです。

家屋の条件は、1981年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物でないこと、相続の直前に被相続人以外に住んでいた人がいないことです。売るのは、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までで、売却代金は1億円以下である必要があります。

家屋を取り壊して敷地を売る場合は、相続の時から取壊しの時まで、事業・貸付け・居住に使われていないことなどの要件があります。取壊しの時から売るまで、建物や構築物の敷地に使われていないことも必要です。

適用には確定申告と、市区町村が交付する確認書などが必要です。要件は細かいため、税務署または税理士にご確認ください。

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 古家付き土地は、解体せずに売れますか？

売れます。建物を残したまま、土地として売ることができます。解体するかどうかは、費用と税金を確かめてから決めても遅くありません。

Q. 解体したあとに、登記は必要ですか？

必要です。不動産登記法第57条は、建物が滅失したときは、その日から1か月以内に滅失の登記を申請しなければならないと定めています。

Q. 古い家を壊すと、固定資産税が変わりますか？

変わる場合があります。住宅用地の特例は、人が居住する家屋の敷地になっている土地が対象です。課税の扱いは市区町村の税務窓口で確認してください。

Q. 古家付き土地の売却で、建物の不具合について責任を負いますか？

民法は、引き渡した物が契約の内容に適合しないとき、買主が追完などを請求できると定めています（第562条）。責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実の責任は免れません（第572条）。契約の内容は、提携の宅地建物取引業者とよく確認してください。

Q. 相続した古い家を売るときの特例は？

一定の条件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。売る期限は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。条件は国税庁のタックスアンサー No.3306 で確認できます。

Q. 解体費の目安はいくらですか？

このサイトでは金額を載せていません。建物の大きさ・構造・立地で大きく変わるため、複数の解体業者の見積りで確かめてください。

Q. 運営会社が家や土地を買い取りますか？

いいえ。当社は宅地建物取引業の免許を持たず、買取・査定・価格交渉・媒介・代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、免許を持つ提携の宅地建物取引業者をご案内します。

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