農地の売却は、農地のままか転用かで必要な許可や届出が変わります

農地の売却では、まず何を確認しますか？

農地の売却では、まず3つを確かめます。「農地法の対象の農地か」「ほかの権利者がいないか」「市街化区域か」です。農地かどうかの個別の判断は、市区町村の農業委員会に確認してください。

都市計画法第7条は、市街化区域を「すでに市街地になっている区域」と「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域」と定めています。市街化調整区域は、市街化を抑える区域です。

市街化区域かどうかで、転用のときの手続きが変わります。くわしくは下の「農地のまま売るのと、転用して売るのは何が違いますか？」の節へ。

• 農地かどうか：登記の地目と現況を伝えて、農業委員会に確認する
• ほかの権利者：借りている人、耕作している人、共有者、抵当権をもつ人がいないか
• 区域：市街化区域か、市街化調整区域か、農用地区域内か
• 相続登記：名義が亡くなった方のままになっていないか

農地のまま売るのと、転用して売るのは何が違いますか？

農地のまま売る場合は、農地法第3条で農業委員会の許可を受けます。転用して売る場合は、第4条または第5条で都道府県知事等の許可が要ります。「転用できるか」と「売れるか」は別の問題なので、分けて考えます。

第3条の許可には条件をつけることがあります。許可を受けないでした行為は、効力を生じません。

第3条第2項では、買う人が取得後に耕作等に使う農地等のすべてを効率的に利用して事業を行うと認められない場合は、許可できないとされています（ただし書の例外あり）。農地所有適格法人以外の法人が権利を取得する場合も、許可できないとされています（ただし書の例外あり）。つまり、買える人は誰でもよいわけではありません。

第4条第6項では、次のような場合は転用を許可できないとされています（ただし書で例外あり）。農用地区域内の農地の場合。申請した農地のすべてを、申請した用途に使うことが確実と認められない場合。土砂の流出や崩壊などの災害のおそれがある場合。

同じ事業の目的で30アールを超える農地を転用する申請では、農業委員会が意見を述べる前に、都道府県機構の意見を聴きます（都道府県知事の指定がない場合を除く）。

市街化区域の届出で足りる条件や、第5条の場合の扱いは、農業委員会に確認してください。

農地の売却を相談する前に、何を調べて準備しますか？

農地の売却を相談する前に、書類と現地の状況をそろえておくと話が進みます。登記事項証明書、公図、現況写真、権利関係、相続登記の状況が中心です。許可が要る場合があるため、許可の前に造成や資材置場化を始めないでください。

• 登記事項証明書で、所有者・地目・面積・抵当権の有無を見る
• 公図などで、場所と境界の状況を見る
• 現況写真を撮る（耕作の有無、草木、盛土、建物や資材の有無が分かるもの）
• 借りている人・耕作している人・共有者がいるか、書面があるかを調べる
• 相続した場合は、相続登記が済んでいるかを調べる
• 農業委員会に最初に伝える内容を整理する（場所、地番、現況、売りたい理由、買い手の心当たり）
• 許可の前に、造成・盛土・資材置場にする工事は始めない

許可が出るまで、契約や工事はどう扱いますか？

農地の売却では、許可が必要なのに許可を受けないでした行為は、第3条の場合、効力を生じません。契約や工事は、許可や届出が要るかを確かめてから進めます。許可を条件にした契約の形にできるかは、提携先や専門家に確認してください。

大まかな順序は次のとおりです。個々の期間や必要書類は、市区町村の農業委員会で異なります。

• 現況・権利関係・区域を調べる
• 農業委員会に、売り方（農地のまま／転用）を相談する
• 買い手が決まったら、必要な許可・届出の種類を確かめる
• 申請をする（許可権者は、売り方によって農業委員会または都道府県知事等）
• 許可・届出の結果を受けて、契約・登記を進める
• 許可が出なかった場合の契約の扱いは、契約書に書いておく（書き方は専門家に確認）

農地の売却にかかる費用や税金には何がありますか？

農地の売却では、仲介手数料や測量費などの費用と、譲渡所得の税金が関わります。国税庁によれば、譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。

ほかの税や、使える特例・特別控除は、条件が細かく決まっています。金額や要件は、国税庁の案内をご覧のうえ、税務署か税理士に確認してください。

提携の宅地建物取引業者の査定・手数料などは、提携先が決めます。仲介手数料は提携先との契約によります。契約の前に、提携先へ確認してください。

農地では、買取と仲介は何が違いますか？

一般に、買取は事業者が自分で買う形で、仲介は買い手を探してもらう形です。農地の売却では、どちらでも買う人が農地法の要件を満たすか、許可や届出がどうなるかを確かめる必要があります。取扱いの可否は、提携の宅地建物取引業者に確認してください。

当社は買取も仲介も行いません。農地のような特殊な物件は、買取できるかどうかを断定できず、調査と確認が要ります。

自分の市区町村では、土地の取引はどのくらい動いていますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データを、市区町村ごとに集計して見られます。これは国のデータの集計であって、農地の相場でも、あなたの物件の買取価格でもありません。

件数が少ない市区町村は、金額を出しません。

周辺の土地取引から様子をつかむ使い方になります。集計の期間や種別は、データの表示に合わせてご確認ください。

売れない・買い手が見つからないときはどうしますか？

農地の売却で買い手が見つからないときは、まず市区町村の農業委員会に相談します。貸す方法や、公的な仕組みがないかを聞けます。相続した土地は、相続土地国庫帰属制度を使えるか調べる方法もありますが、対象にならない土地があります。

相続土地国庫帰属法では、相続等で土地を取得した人が、法務大臣に、土地の所有権を国庫に帰属させる承認を申請できます。申請者は、政令で定める額の手数料を納めます。

次の土地は、申請できません。

農地が対象になるか、手続きや費用がいくらかは、法務省・法務局に確認してください。

• 建物がある土地
• 担保権や、使用・収益を目的とする権利がついている土地
• 境界が明らかでない土地
• 所有権の有無・帰属・範囲に争いがある土地

当サイトに相談すると、何が起きますか？

当サイトは、売買や査定、価格交渉を行わず、ご希望に応じて、免許を持つ提携の宅地建物取引業者へおつなぎする窓口です。ご相談とおつなぎは0円です。契約は、提携先と直接お結びいただきます。

提携先は、免許番号を確認してからご案内します。ただし提携先の査定・手数料などは、提携先が決めます。

対象は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県です。運営は株式会社LINKBANK（埼玉県越谷市）です。

空き家のご相談は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ をご覧ください。

• ①物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• ④提携先が査定・条件を示す
• ⑤契約は提携先と直接結ぶ（断ることもできます）

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 農地を相続しましたが、農業をしません。売れますか？

売れるかどうかは、農地のまま売るのか、転用して売るのかで変わります。農地のまま売る場合は、買う人が農地法第3条の要件を満たす必要があります。まず市区町村の農業委員会に相談してください。

Q. 農地の転用の許可は、誰に申請しますか？

農地法第4条は、都道府県知事（指定市町村の区域内は、その長）の許可と定めています。市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出る場合、第4条の許可の規定の適用除外とされています。

Q. 農地の売却は、どこに相談すればよいですか？

最初の窓口は、市区町村の農業委員会です。税金は税務署や税理士、登記は法務局や司法書士に聞けます。当サイトでは、ご希望に応じて提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。

Q. 登記の地目が田や畑でなければ、農地ではありませんか？

登記の地目だけで判断せず、現況も伝えたうえで、農業委員会に確認してください。

Q. 許可を受けずに売買契約を結ぶと、どうなりますか？

農地法第3条の許可を受けないでした行為は、効力を生じません。契約の前に、許可や届出が要るかを農業委員会で確かめてください。

Q. 市街化調整区域の農地も売れますか？

市街化調整区域は、市街化を抑える区域です。都市計画法第43条で、建築物の新築などに許可が要る場合があります。売れるか、使えるかは、調査と確認が要ります。

Q. 私の農地を、御社は買い取りますか？

当社は買取・査定・価格交渉を行いません。ご希望に応じて、免許を持つ提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。農地の取扱いができるかは、提携先に確認します。

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