傾斜地の売却は売れるのか。売る前に確かめることと売り方の違い

傾斜地の売却では、どこからが「崖」として扱われますか？

傾斜地や崖地という言葉に、ひとつの決まった定義はありません。法令や条例が、角度や高さを決めて「崖」として扱います。基準は市区町村や都県で違うため、お持ちの土地の窓口で確かめる必要があります。

日常では、傾きのある土地を「傾斜地」と呼びます。その中でも急な斜面や、土の崩れを防ぐ壁（擁壁）が必要な土地が「崖地」と呼ばれることが多いです。

角度や高さの基準、制限の中身は、各自治体の条例（名称は自治体で違います）で決まります。数字をネットの情報だけで決めず、必ず窓口で確かめてください。

• 市区町村の建築指導課（がけ条例の該当や擁壁の記録）
• 都県の砂防や河川の担当（土砂災害の区域指定）
• 都県・市区町村の盛土規制の担当（宅地造成等の区域）
• 法務局（登記・地積測量図・境界の記録）

傾斜地は、本当に売れないのですか？

傾斜地は平らな土地より売りにくくなることがあります。しかし「一律に売れない」とは言えません。擁壁の状態、道路との関係、区域の指定によって差が出るため、調査と確認をしたうえで売り方を選びます。

売りにくくなる理由は、いくつかに分けられます。理由が当てはまるかどうかは、土地ごとに違います。

下の表は、高低差のある土地に関わる法律の例です。公式の条文にもとづく内容で、あなたの土地に当てはまるかは、役所で確かめてください。

• 建物を建てられる場所や広さが限られることがある
• 擁壁の調査・補修・造成に費用がかかることがある
• 法令や条例で、工事や建築に制限がかかることがある
• 崩れへの不安から、買い手が慎重になることがある
• 道路との高低差で、出入りしにくいことがある

傾斜地を売る前に、何をどの順番で確かめればよいですか？

傾斜地の売却前は、①がけ条例の該当、②土砂災害の区域指定、③盛土規制の区域、④擁壁の書類、⑤境界と越境、⑥市街化区域か市街化調整区域か、の順に確かめると迷いにくいです。順番に確かめると、書類が「ある」か「ない」かで次の動きが分かれます。確認先は主に公的な窓口です。

上から順に進めてください。先に区域や条例が分かると、あとの調査の範囲も決めやすくなります。

分かれ道は「擁壁の書類があるか」です。書類がない場合も、すぐに売れないと決まるわけではありません。調査と確認が要る、ということです。

• 書類がある場合：内容を整理し、売却の相談の資料にします。
• 書類がない場合：役所の記録を調べ、必要なら専門家に調査を頼みます。
• 区域や条例に当たる場合：制限の中身を窓口で聞き、買い手に説明できる形にします。

擁壁があると、売却では何が起きますか？書類がない場合は？

擁壁がある土地の売却では、擁壁の有無より「安全が確認できるか」が話の中心になります。検査済証などの書類がないと、建て替えや融資の話が変わることがあります。ただし「書類がない＝危険」とは言えないため、調査が要ります。

擁壁を新しく作る、直すなどの工事は、区域によっては許可が要ります。宅地造成等工事規制区域内の工事では、着手前に都道府県知事の許可が必要です（宅地造成及び特定盛土等規制法12条1項）。政令で定める工事は除かれます。

許可の基準の1つに、工事をする土地の使用収益の権利（所有権・地上権・賃借権など）を持つ人の全員の同意があります（同法12条2項4号）。知事は、災害を防ぐために必要な条件を付けることもできます（同法12条3項）。

工事の可否や条件は、土地の場所と中身で変わります。見積りや判断は、現地を見た専門家に確かめてください。

• 市区町村に、擁壁の確認や検査の記録が残っていないか聞く
• 過去の建築計画概要書を調べる
• 専門家（建築士・土木の技術者など）に、擁壁の状態を見てもらう
• 調べた結果を持って、提携の宅地建物取引業者に相談する

現況のまま売る、直してから売る、買取で売る。どれが向いていますか？

傾斜地の売り方は「現況のまま売る」「擁壁などを直してから売る」「事業者による買取」の3つに分けられます。どれが良いかは、土地の状態・時間・費用の負担で変わります。買取は、土地の状態によって調査と確認が要ります。

表は、考え方を比べるためのものです。どれが得とは言えません。金額や条件は、提携の宅地建物取引業者の査定・提示で確かめてください。

傾斜地では、買取と仲介は何が違いますか？

仲介は、一般の買主を探して売る方法です。買取は、事業者が買い手になる方法です。傾斜地では、どちらが向くかは土地の状態しだいなので、提携の宅地建物取引業者に確かめられます。当社が買い取るわけではありません。

当社は宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。査定・買取・価格交渉もしません。ご同意をいただいたうえで、免許を確認した提携の宅地建物取引業者をご案内します。ご契約は、その事業者と直接お結びいただきます。断ることもできます。

提携先は免許番号を確認してからご案内します。ご相談とおつなぎは0円です。提携の宅地建物取引業者の査定・手数料などは、提携先が決めます。

• ①物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• ④提携先が査定・条件を提示する
• ⑤契約は提携先と直接結ぶ

傾斜地の売却では、費用と税金をどう考えればよいですか？

傾斜地の売却では、擁壁の調査・補修、測量、登記、仲介手数料、税金の5つを分けて考えます。金額は土地や契約で変わるため、ここでは載せません。見積りは現地を見た事業者に、税金は税務署や税理士に確かめてください。

金額や税率は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。売って利益が出た場合の税金や特例の条件は、国税庁・税務署や税理士に確かめてください。

仲介手数料は、提携先との契約によります。契約の前に、提携先に書面で確かめてください。

傾斜地の売却では、告知はどこまで必要ですか？契約ではどう扱われますか？

傾斜地の売却では、分かっている事実は買い手に伝えるのが基本です。区域の指定や条例の制限は、宅地建物取引業者が行う重要事項説明などで扱われることがあります。個別の判断は、宅地建物取引業者や弁護士に確かめてください。

引き渡した土地が契約の内容に合わない場合、買主は売主に、補修などの履行の追完を求められます（民法562条1項）。

種類や品質が合わないときは、買主が知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求や代金減額請求ができなくなります。ただし、売主が引渡し時に知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は除かれます（民法566条）。

「責任を負わない」という特約をしても、知りながら告げなかった事実などの責任は免れません（民法572条）。分かっている擁壁の状態や過去の崩れは、隠さずに伝えてください。

• 擁壁の書類の有無と、調べた結果
• 区域の指定や条例の制限の内容
• 過去の崩れ、水の出方、補修の履歴
• 境界や越境で気になること

傾斜地のある地域では、どんな取引が行われていますか？

国の取引データ（国土交通省 不動産情報ライブラリ）を、市区町村ごとに集計して見られます。ただし、傾斜地かどうかはデータで区別できません。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

集計は市区町村ごとに出します。件数が少ない市区町村は、金額を出しません。

数字は、その地域の土地取引全体の傾向です。傾斜地の価格ではありません。お持ちの土地の価格は、提携の宅地建物取引業者の査定・提示で確かめてください。

• 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリの取引価格情報
• 対象：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の市区町村
• 注意：件数が少ない所は金額を出さない
• 注意：傾斜地や擁壁の有無は区別できない

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 傾斜地と崖地は、何が違いますか？

法律で決まった区別はありません。ふつうは、傾きのある土地を傾斜地、急で擁壁などが要る土地を崖地と呼びます。扱いは条例などで決まるため、市区町村で確かめてください。

Q. がけ条例とは何ですか？自分の土地が当てはまるか、どう調べますか？

崖の近くに建物を建てるときの制限を決めた、自治体の条例です。名称や基準は自治体で違います。市区町村の建築指導課で、土地の場所を伝えて確かめてください。

Q. 擁壁の検査済証がない土地は売れますか？

売れないと決まるわけではありません。ただし、建て替えや融資の話が変わることがあり、調査と確認が要ります。役所の記録を調べ、提携の宅地建物取引業者に相談してください。

Q. 土砂災害警戒区域にある土地は売れますか？

区域の指定があっても、売却できないと決まるわけではありません。買い手への説明が大事になるため、区域の内容を都県や市区町村の窓口で確かめ、宅地建物取引業者に相談してください。

Q. 相続した傾斜地が共有の場合は、どうなりますか？

共有物に変更を加えるには、形状や効用の著しい変更を伴わないものを除き、他の共有者の同意が必要です（民法251条1項）。話し合いがつかない場合は、裁判所に分割を請求できます（民法258条1項）。

Q. 売れない傾斜地を手放す方法はありますか？

法務省は、一定の要件を満たすと土地を手放して国庫に帰属させられる相続土地国庫帰属制度を案内しています。建物のある土地、境界が明らかでない土地などは申請できません（相続土地国庫帰属法2条3項）。共有の場合は、共有者の全員が共同して行うときに限り申請できます（同法2条2項）。手数料も必要です。要件は法務省と法務局で確かめてください。

Q. 古い家が建っている傾斜地は、どこに相談しますか？

まず役所と書類で、区域・擁壁・境界を確かめてください。そのうえで、売却のご相談は当社の相談フォームで受け付けます。空き家については、専門サイト（https://akiya.linkbank.biz/）もご覧ください。

Q. 相談には、いくらかかりますか？

ご相談とおつなぎは0円です。提携の宅地建物取引業者の査定・手数料などは、提携先が決めます。契約の前に、提携先に確かめてください。

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