家を解体する前に売却を考えるときの確認事項（1都3県）

家を解体する前に、まず何を確かめればよいですか？

解体を頼む前に、4つのことを確かめます。建物を残したまま売れるか、再建築できる土地か、固定資産税がどう変わるか、解体費を誰が払うかです。壊してからでは元に戻せないため、順番が大切です。

どちらが良いかは物件ごとに違います。個別の判断は、提携の宅地建物取引業者や市区町村・税務署・専門家に確認してください。

• 建物を残したまま（現況のまま）売れるか
• 再建築できる土地か（道路との接し方）
• 解体後の固定資産税の扱い
• 解体費用を誰が負担するか（契約での取り決め）
• 建物の登記と、家の中の残置物の状況

どんな家・土地が「解体前に売却を考える」対象になりますか？

古い家、相続した家、住んでいない家、道路の条件に難がある土地などが、解体前に売却を考える対象になりやすいです。ただし、売れるかどうかや条件は、調査と確認をしてから分かります。

市区町村ごとの取引の傾向は、下の「あなたの市区町村では、取引はどのくらいありますか？」の節をご覧ください。

空き家そのものの売却は、専門サイトでも案内しています。空き家の売却を探す方は https://akiya.linkbank.biz/ をご覧ください。

• 築年が古く、建物の傷みが大きい家
• 相続したが、住む予定のない家
• 道路に十分に接していない可能性がある土地
• 隣の土地との境界があいまいな土地
• 家の中に荷物が多く残っている家

家を残して売る場合と、解体して売る場合では何が違いますか？

売り方は大きく3つです。古家付きのまま売る（現況渡し）、契約後に売主が解体して渡す（更地渡し）、先に解体して更地で売る（解体済みの更地売り）です。誰が解体するか、不具合の責任の扱い、買主の使い方が変わります。

売主が引き渡したものが契約の内容に合わないとき、買主は、不適合を知った時から1年以内に通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができなくなります。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合などは別です（民法第566条）。契約書でどう定めるかは、提携先や専門家に確認してください。

家を解体すると、固定資産税や再建築はどうなりますか？

建物がなくなると、住宅用地の特例の対象から外れることがあり、固定資産税が増える場合があります。また、再建築できるかは、土地が道路にどう接しているかで決まります。解体の前に、市区町村の窓口で確認してください。

住宅用地の固定資産税の課税標準は、課税標準となるべき価格の3分の1です。面積が200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1です（地方税法第349条の3の2）。

空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき勧告がされた特定空家等（および管理不全空家等）の敷地は、この特例の対象から除かれます。

課税の時期や、解体の時期による影響の細かな扱いは、市区町村の課税担当窓口でご確認ください。

建築物の敷地は、原則として道路に2メートル以上接しなければなりません（建築基準法第43条第1項）。幅員4メートル未満の道でも、建築物が立ち並んでいて特定行政庁が指定したものは道路とみなされることがあります（同法第42条第2項）。他の土地に囲まれて公道に通じない土地には、囲んでいる土地を通行できる権利があります（民法第210条第1項）。再建築の可否は、市区町村の建築指導の窓口で確認します。

解体費用は誰が負担し、税金ではどう扱われますか？

解体費用を誰が払うかは、売買契約で取り決めます。税金では、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用は、譲渡費用に含まれます。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。

譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。譲渡費用には、仲介手数料や測量費などのほか、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用が含まれます。くわしくは国税庁の案内をご覧ください。

長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超えるものです。5年以下は短期譲渡所得で、税金の計算も別々に行います。

解体費用の相場や坪単価は、構造や立地で大きく変わるため、ここでは載せません。解体業者の見積もりをご自身で確認してください。

自治体によっては、解体の補助金や制度がある場合があります。制度の有無・内容・期間は市区町村ごとに違います。お住まいの市区町村の公式ページか、担当窓口で確認してください。

• 解体費の負担者は、契約書に書いて合意する
• 補助金は、解体を始める前に窓口へ確認する
• 税金の扱いは、税務署または税理士に確認する

相続した家を解体して売ると、3,000万円の特別控除は使えますか？

一定の要件を満たせば、使える場合があります。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例では、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。要件が多いため、使えるかは税務署や税理士に確認してください。

家屋の全部を取り壊したあとに敷地を売る場合も、特例の対象となる売却の一つです。くわしくは国税庁の案内をご覧ください。

この特例を受けるには、一定の書類を添えた確定申告が必要です。売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」なども要ります。

売却代金が1億円以下であることも要件です。一体として利用していた部分を別に売った場合も、判定の対象になります。特例の適用後に残りの部分を売って合計が1億円を超えたときは、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要です。

• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと
• 取壊し後に売る場合、取壊しから譲渡までの間、その敷地が建物などの敷地として使われていないこと
• 令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上のときの控除額は2,000万円まで
• 令和6年1月1日以後の譲渡に限り、譲渡の時から翌年2月15日までに家屋の全部を取り壊した場合も対象となり得る

あなたの市区町村では、取引はどのくらいありますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データを、市区町村ごとに集計して出します。ただし、国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。件数や価格の分布は、地域の傾向をつかむ目安として見てください。

件数が少ない市区町村は、金額を出しません。少ない件数では、傾向を正しく表せないためです。

数字は目安として、また傾向として読んでください。

解体を頼む前に、どんな順番で進めればよいですか？

解体業者へ頼む前に、建物の登記、境界、残置物、近隣への配慮を順に整えます。壊したあとには、建物の滅失の登記も必要です。期限があるため、早めに動いてください。

建物が滅失したときは、滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第57条）。手続きは法務局か土地家屋調査士に確認してください。

相続で所有権を取得した人は、相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。

• ①登記事項証明書で、名義と建物の登記を確かめる
• ②相続した家は、名義を確かめる（相続登記）
• ③測量図や境界の資料を探す
• ④家の中の荷物（残置物）の量を確かめる
• ⑤解体前の家の外観と室内の写真を残す
• ⑥近隣への連絡を考える
• ⑦解体後は、滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請する

紹介型のサイトを使うと、買取や仲介とどう違いますか？

当サイトは宅地建物取引業者ではなく、提携の宅地建物取引業者へおつなぎする窓口です。査定、買取、仲介の可否や条件は、提携先が示します。当社は査定・買取・価格交渉・媒介・代理をしません。

買取は、不動産会社などが直接買う方法です。仲介は、買主を探してもらう方法です。どちらが合うかは、急ぎ度や希望の条件、物件の状態によって変わります。

提携先の宅地建物取引業者の査定や手数料などは、提携先が決めます。仲介手数料は、提携先との契約によります。ご契約は提携先と直接お結びいただきます。断ることもできます。

提携先は免許番号を確認してからご案内します。

相談してから、売却までの流れはどうなりますか？

まず、物件の状況をフォームに送ります。ご同意いただいたうえで、免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡します。査定や条件の提示は提携先が行い、契約は提携先と直接結びます。

フォームは、物件の種類、所在地、物件情報、希望、連絡先の5ステップです。個人情報を提携先へ渡すことに同意していただいてから、おつなぎします。ご相談とおつなぎは0円です。

• ①物件の状況をフォームに送る
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• ④提携先が査定・条件を提示する
• ⑤契約は提携先と直接結ぶ（断ることもできます）

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 古い家は解体してから売るべきですか？

解体が正解とは限りません。建物を残して売れるか、再建築できるか、固定資産税や費用の負担などを比べて決めます。壊す前に、提携の宅地建物取引業者へご相談ください。

Q. 解体費用は売主と買主のどちらが払いますか？

売買契約で取り決めます。更地渡しなら売主が解体して引き渡し、古家付きなら買主が解体することが考えられます。契約書で必ず確認してください。

Q. 家を解体すると固定資産税はどうなりますか？

建物がなくなると、住宅用地の特例の対象から外れることがあり、税額が増える場合があります。時期や扱いは、市区町村の課税担当窓口に確認してください。

Q. 再建築不可の土地でも解体前に売れますか？

売れるかどうかは、調査と確認をしてからでないと分かりません。建築基準法の接道の条件などを、市区町村の窓口で確認してください。提携の宅地建物取引業者にもご相談いただけます。

Q. 売却のために解体した費用は、譲渡所得から引けますか？

建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用は、譲渡費用に含まれます。くわしい扱いは、国税庁の案内をご覧のうえ、税務署か税理士に確認してください。

Q. 解体したら、建物の滅失登記は必要ですか？

必要です。建物が滅失したときは、滅失の日から1か月以内に、建物の滅失の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第57条）。法務局か土地家屋調査士にご確認ください。

Q. 更地渡しとは何ですか？現況渡しとの違いは？

更地渡しは、契約のあと引渡しまでに売主が建物を解体して渡す方法です。現況渡しは、建物などをそのままの状態で渡す方法です。

Q. 相談したら、必ず売らなければなりませんか？

いいえ。提携先の査定や条件を見て、断ることもできます。ご相談とおつなぎは0円です。契約は提携先と直接結びます。

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