事故物件の売却は、告知が必要かの確認から始まります

事故物件でも売却できますか。何から確かめますか。

事故物件の売却は、法律で禁じられているわけではありません。ただし、売れるかどうかや条件は、物件の状況を調べて確認する必要があります。まず「名義」「ローン」「亡くなった状況」の三点を確かめてください。

三点がはっきりすると、告知の要否や売り方を考えやすくなります。

物件の種類でも、気をつける点が変わります。土地や更地の場合は、建物を壊したあとも経緯を告げる必要があるかを、ガイドラインや裁判例で確認する必要があります。自分で決めず、提携先や専門家に聞いてください。

• 名義：登記簿上の持ち主はだれか
• ローン：残っている借入があるか
• 亡くなった状況：いつ、どこで、どのように、発見までどのくらいか

告知が必要になるのはどんな場合ですか。

告知が必要かは、死因、場所、特殊清掃の有無、売買か賃貸かなどで変わります。国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の原文に沿って確認します。ここでの表は確認の入口で、最終の判断ではありません。

ガイドラインは居住用の不動産を対象にしています。自分のケースがどこに当たるかは、原文を見たうえで、提携先や専門家に確かめてください。

売買の告知に「何年で不要」という決まりはありますか。告知しないとどうなりますか。

「何年たてば告知しなくてよい」と、当社が言い切ることはできません。年数だけで決めず、ガイドラインの原文と個別の事情を確認します。告げるべきことを告げずに売ると、民法や宅地建物取引業法の責任が問われることがあります。

売主の責任については、次のような決まりがあります。

• 引き渡した物が契約の内容に合わないとき、買主は修補などの追完を請求できます（民法）
• 相当の期間を定めて催告しても追完がなければ、買主は代金の減額を請求できます（民法）
• 買主は、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額・損害賠償・解除ができません。ただし、売主が引渡し時に知っていた、または重大な過失で知らなかったときは別です（民法）
• 担保責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実は責任を免れません（民法）
• 宅地建物取引業者は、売買契約が成立するまでに、宅地建物取引士が重要事項を書面で説明します。勧誘で重要な事項を故意に告げないことは禁じられています（宅地建物取引業法）

売り方には何がありますか。仲介と買取はどう違いますか。

売り方は、買主を探す「仲介」と、不動産会社が買主になる「買取」の2つが中心です。どちらが合うかは、物件の状況と売主の希望で変わります。当社が売買するのではなく、免許を持つ提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。

仲介では、媒介契約を結んだ業者が書面を作って交付します。専任媒介契約の場合、期間は3月までで、業者は2週間に1回以上、状況を報告します。物件情報は指定流通機構に登録されます（宅地建物取引業法）。

買取が成り立つかは、提携先の調査と確認が要ります。

買取と仲介の金額は、そのまま比べてよいですか。

そのまま比べないでください。仲介の査定額は「売り出す価格の見込み」、買取は「その事業者が買う価格」で、意味が違います。引渡し時期などの条件をそろえて比べます。

金額が下がる場合は、理由を聞いて、書面で受け取るようにしてください。断られた場合も、理由を聞いておくと次の判断に役立ちます。

同じ地域の取引は、実際にどのくらいですか。

国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データを、市区町村ごとに集計して示します。これは国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。事故物件の価格でもなく、割合での値引きは示しません。

件数が少ない地域は、金額を出しません。お住まいの市区町村の集計は、地域ごとのページでご覧ください。

事故による下落幅を示す公的な統計は、確認できていません。数字は、自分の物件の位置づけを知る出発点として使ってください。

提携先の査定のとき、何を伝え、何を聞きますか。

亡くなった時期・場所・発見までの期間・特殊清掃の有無・周りへの知られ方を、正確に伝えてください。そして、事故物件の取扱いがあるか、減額の理由は何かを聞いてください。清掃・お祓い・解体は、行う前に提携先へ相談してください。

費用をかけても、その分が価格に乗るとは限りません。お祓いや供養で価格が戻る、とも言えません。

• 伝える：亡くなった時期、場所、発見までの期間
• 伝える：特殊清掃や修繕をしたか
• 伝える：近所や管理会社が知っているか
• 聞く：事故物件の取扱いがあるか
• 聞く：減額の理由と、その根拠
• 聞く：清掃や解体を先にするべきか

売却にはどんな費用と税金がかかりますか。

主に、仲介手数料などの費用と、売って利益が出たときの譲渡所得の税金です。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。仲介手数料は提携先との契約によります。税金は国税庁の案内をご覧ください。

特例は、使える条件が細かく決まっています。税務署や税理士に確認してください。

相続した事故物件は、どう進めますか。

名義、共有者、ローン、遺品の順に確認して進めます。相続登記が必要かどうかは、法務局に確認してください。相続後に売る場合の税の特例は、条件を満たすかを確かめます。

共有者がいて話し合いがまとまらないときは、各共有者が裁判所に分割を請求できます（民法）。

被相続人の居住用財産（空き家）の特例は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却で、最高3,000万円まで控除できます。次の条件をすべて満たす必要があります（国税庁）。事故物件だからといって使えない、使えると決まるわけではありません。税務署に確認してください。空き家そのものの売却は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。

• 昭和56年5月31日以前に建築された
• 区分所有建物登記がされていない
• 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかった
• 相続の開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• 売却代金が1億円以下
• 市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えて確定申告する

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 事故物件は本当に売れますか。

売買は法律で禁じられていません。ただし、売れるか、条件はどうかは、物件の調査と確認が要ります。

Q. 自然死でも告知は必要ですか。

死因だけで決まりません。場所や特殊清掃の有無なども関わります。ガイドラインの原文を見て、提携先や専門家に確認してください。

Q. 売買では何年たてば告知しなくてよいですか。

年数だけで言い切ることはできません。個別の事情とガイドラインの原文を確認してください。

Q. 告知しないで売るとどうなりますか。

買主から、追完や代金減額などを求められることがあります。知りながら告げなかった事実は、特約があっても責任を免れません。

Q. 建物を壊して更地にすれば告知は不要になりますか。

そうとは言えません。壊したあとの告知の要否は、調査と確認が要ります。専門家に聞いてください。

Q. 近所に知られずに売ることはできますか。

知られないとは約束できません。売り方によって知られ方は変わるので、提携先に相談してください。

Q. 相談するとお金はかかりますか。

ご相談とおつなぎは0円です。ただし、提携の宅地建物取引業者の査定や手数料などは、提携先が決めます。

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