実家の売却は、名義・相続人・建物の状態を確かめてから進めます

実家の売却を考え始めたとき、最初に何を確かめますか？

最初に確かめるのは、名義人・親の意思と状態・相続人の人数・建物の現状の4点です。売ると決める前でも確かめられます。この順に見ると、あとで手戻りしにくくなります。

相続で所有権を取得した人は、取得を知った日から3年以内に所有権移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法）。名義が亡くなった親のままなら、早めに法務局か司法書士に相談してください。

• 名義人は誰か（登記事項証明書、固定資産税の納税通知書で見る）
• 親の意思と体調（話し合えるか、判断能力に不安はないか）
• 相続人は何人いるか（連絡が取れない人はいないか）
• 建物の現状（築年、傷み、残っている荷物、境界）

親が元気なときと相続後で、実家の売却はどう変わりますか？

生前は名義人である親が売主になり、相続後は登記を済ませた相続人が売主になります。どちらが有利とは一概に言えません。家族の状況と税の特例の期限で決まります。

下の表は、確かめられる範囲の違いです。税額は物件や状況で変わるため、ここでは載せません。国税庁の「マイホームを売ったときの特例」と「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の案内をご覧ください。

どんな実家が売却の対象ですか？ 面積・築年・道幅で見方は変わりますか？

実家は、建物付きで見られる場合も、土地として見られる場合もあります。面積・築年・道幅・共有・再建築の可否で見られ方が変わります。特殊な事情がある実家は、売れるかどうかを断定できず、調査と確認が要ります。

古い家は、建物に価値を見る買主もいれば、土地だけを見る買主もいます。どちらで見られるかは、築年と傷み具合、土地の形で変わります。

公道に通じない土地でも、囲んでいる他人の土地を通行できる定めが民法にあります。ただし、実際の売却のしやすさは別の話です。法務局や専門家に確認してください。

近い条件の取引が過去にどれくらいあったかは、国土交通省の不動産情報ライブラリのデータで見られます。当サイトは、このデータを市区町村ごとに集計して出します。件数が少ない所は金額を出しません。これは国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

• 面積：広さで買主の層が変わる
• 築年：建物を使うか、壊すかの見方が変わる
• 道幅・接道：公道に通じているか、車が入るか
• 共有：他の共有者の同意が要る場面がある
• 再建築の可否：建て替えができるかは、市区町村での調査が要る

実家を売る方法には何がありますか？ 仲介・買取・更地の違いは？

実家を売る方法は、一般の買主に売る仲介、事業者に直接買い取ってもらう買取、解体して土地で売る方法の3つに分けて考えられます。向き不向きは実家の状態で変わります。条件を決めるのは売主と宅地建物取引業者で、当社は紹介までです。

建物を壊したら、滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請します（不動産登記法）。

居住用の特例で、壊した家の敷地を売る場合は、壊した日から1年以内に売買契約を結ぶことが必要です。また、住まなくなって3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要もあります。壊してから契約までに、貸駐車場などに使うと対象外です（国税庁のマイホームの特例の案内）。解体の前に、税務署で確かめてください。

仲介と買取は、実家の場合どう選べばいいですか？

仲介と買取のどちらが良いかは、実家の状態と急ぎ具合で変わります。買取が安いと決まっているわけではありません。価格の決まり方・期間・契約不適合責任・費用を並べて比べてください。

契約不適合責任とは、売った物が契約の内容に合わない場合に、売主が負う責任です。買主は、修補などの追完を請求できます。買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、請求できなくなります（民法。売主が知っていた場合などを除く）。

金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。見積もりが出たら、根拠と条件を並べて比べてください。

査定や相談を受けるとき、何を確認すればいいですか？

査定の根拠、前提条件、契約の種類と期間、業者の免許を確認してください。査定は当社ではなく、提携の宅地建物取引業者が行います。納得できなければ、断ることもできます。

当社への相談の流れは次の通りです。①物件の状況をフォームに送る。②個人情報を提携先へ渡すことに同意する。③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する。④提携先が査定と条件を示す。⑤契約は提携先と直接結ぶ。

• 査定額の根拠は何か（近い取引、建物の見方）
• 前提条件は何か（境界、残っている荷物、建物を壊すか）
• 媒介契約を結ぶ場合、種類と有効期間はどうなっているか
• 担当する宅地建物取引業者の免許は確認済みか
• 手数料や費用は、誰がいつ払うか
• 相手は売主の味方か、買主になる事業者か

実家の売却にはどんな費用や税金がかかりますか？

実家の売却では、仲介手数料などの費用や、利益が出た場合の譲渡所得の税金が関わります。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。確かめられた特例の要件だけを下の表にまとめます。

特例の対象かどうかは、個別の事情で変わります。くわしくは税務署や税理士に確認してください。仲介手数料は、提携先との契約によります。

相続人が複数・共有・認知症・遠方のとき、誰が何を決めますか？

状況によって、最初に決める人と手順が変わります。共有者の同意、遺産分割、判断能力が不十分な場合の制度など、個別の判断は司法書士・弁護士・税理士に確認してください。

このサイトは何をしてくれますか？ 申し込むとどうなりますか？

家・土地買取は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の実家の売却について、提携の宅地建物取引業者におつなぎする紹介サービスです。当社は宅地建物取引業の免許を持たず、査定・買取・価格交渉・媒介・代理は行いません。ご相談とおつなぎは0円です。

運営は株式会社LINKBANK（埼玉県越谷市）です。空き家の相談は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。

• 当社がすること：状況を受け付け、ご同意のうえで提携先におつなぎする
• 提携先がすること：免許を確認した宅地建物取引業者が、査定と条件を示す
• 契約：提携先と直接結ぶ（当社は当事者ではない）
• 費用：提携先の査定や手数料は、提携先が決める
• 提携先：免許番号を確認してからご案内します
• 断ること：条件が合わなければ、断ることもできる

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 実家の名義が亡くなった親のままでも売れますか？

売るには、先に相続登記をして名義を変えるのが基本です。相続で所有権を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請します。進め方は法務局か司法書士に確認してください。

Q. 実家は親の生前と相続後のどちらで売るのがいいですか？

どちらが有利とは一概に言えません。親の意思、相続人の数、税の特例の期限で変わります。くわしくは上の『親が元気なときと相続後で、実家の売却はどう変わりますか？』の節をご覧ください。

Q. 実家が兄弟との共有のとき、一人で売れますか？

共有物に変更を加えるには、他の共有者の同意が要ると民法にあります。どこまで一人でできるかは売り方で変わります。司法書士や弁護士に確認してください。

Q. 片付けや解体は、売る前にしておくべきですか？

必ずしも先にする必要はありません。壊すと、特例の要件や税に影響する場合があります。先に提携先や税務署に確認してください。

Q. 実家を売ったら確定申告は必要ですか？

居住用財産の特例も、空き家特例も、適用を受けるには確定申告が必要です。特例を使わない場合も、申告が要るかは税務署で確認してください。

Q. 空き家の3,000万円控除は誰でも使えますか？

誰でもではありません。昭和56年5月31日以前の建築、相続から売るまで使っていない、売却代金1億円以下などの要件があります。くわしくは国税庁の被相続人の居住用財産（空き家）の特例の案内をご覧ください。

Q. 実家の境界がはっきりしないときはどうしますか？

境界が明らかでないと、売却や手続きが進みにくくなることがあります。土地家屋調査士や提携先に、調査が要るか確認してください。

Q. 親が認知症の場合、実家の売却はどうなりますか？

判断能力が不十分な場合は、成年後見などの制度が関わることがあります。手続きは家庭裁判所や司法書士・弁護士に確認してください。

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