変形地の売却は、形だけで決まりません。売れにくい理由と売り方の選び方

変形地の売却では、どんな土地が対象になりますか？

変形地の売却で対象になるのは、旗竿地・三角地・L字の土地・細長い土地・傾斜地など、形が整っていない土地です。変形地は法律用語ではありません。税金の評価の場面では、不整形地と呼ばれます。

再建築不可の土地、底地、共有の土地は、悩みが少し違います。それぞれ別のページをご覧ください。

特殊な形や条件の土地は、売れるかどうかを言い切れません。調査と確認が要ります。

• 旗竿地：道路から細い通路でつながる奥の土地
• 三角地：敷地の形が三角に近い土地
• L字の土地：角が曲がった形の土地
• 細長い土地：間口がせまい、または奥に長い土地
• 傾斜地：段差や坂がある土地

変形地はなぜ売りにくいと言われますか？

変形地の売却が難しいと言われるのは、家が建てにくく、使える面積が小さくなりやすいからです。ただし、形だけで決まるわけではありません。道路との関係や場所によって変わります。

次の理由がよく挙げられます。どれも、土地ごとに当てはまるかどうかが違います。

• 建てにくさ：間取りや配置の自由度が下がることがあります。
• デッドスペース：形のせいで使いにくい部分が出ることがあります。
• 日当たり・風通し：まわりの建物との位置で変わります。
• 建築費：形によっては工事の手間が増えることがあります。
• 住宅ローン：担保としての見方は金融機関ごとに違います。
• 再建築の可否：道路との接し方で決まります。形だけでは決まりません。

接道義務とは何ですか？法律には何と書いてありますか？

接道義務とは、建物の敷地が道路に2メートル以上接していなければならない、という建築基準法のきまりです。旗竿地では、細い通路の部分がこの条件を満たすかどうかが問われます。

道路の種類や例外の扱いは、土地ごとに違います。市区町村の建築指導の窓口で確認してください。条例や運用が都県や市区町村で異なる場合もあります。

自分の市区町村では、土地の取引はどのくらいありますか？

国の取引データを市区町村ごとに集計して見ると、近くで土地がどれくらい取引されたかの手がかりになります。当サイトは、国土交通省 不動産情報ライブラリの取引データを市区町村ごとに集計して出します。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

件数が少ない市区町村では、金額を出しません。少ない件数の金額は、ばらつきが大きいからです。

集計は市区町村ごとです。旗竿地や三角地など、土地の形ごとの値は出しません。

出てくる数字は、過去の取引の集計です。相場や査定額として使わないでください。

• 取引の件数
• 金額の分布（件数が少ない市区町村では出しません）

変形地の売り方には、どんな選択肢がありますか？

変形地の売却には、仲介で売る、隣地の所有者に相談する、分筆して売る、買取を受ける、古家を残すか更地にするか選ぶ、といった方法があります。どれが合うかは、土地の条件で変わります。一律に「この方法なら売れる」とは言えません。

当社が買い取ったり、価格を交渉したりすることはありません。下の方法は、提携の宅地建物取引業者に相談する内容として考えてください。

すぐ売らない場合や、売れない場合もあります。貸す、駐車場などで活用する、相続土地国庫帰属制度や寄付を考える、という道があります。要件や費用は物件ごとに違います。法務省や市区町村の窓口で確認してください。

変形地を売る前に、自分で何を確かめるとよいですか？

変形地の売却の前に、登記、公図、測量図、道路の種類、境界の順に確かめると、話が進めやすくなります。確定測量が必ず必要かどうかは、一律には言えません。提携の宅地建物取引業者や専門家に相談して決めます。

相続で土地を取得した人は、取得を知った日から3年以内に所有権の移転の登記を申請しなければなりません。まだの場合は、早めに法務局や司法書士に確認してください。

共有の土地では、形や使い方を大きく変えるとき、他の共有者の同意が必要です。話し合いがまとまらないときは、裁判所に分割を請求できます。

• ①登記事項証明書で、持ち主と面積を見る（法務局）
• ②公図で、土地の形と位置を見る（法務局）
• ③地積測量図で、境界と寸法を見る（法務局）
• ④道路の種類と幅を確かめる（市区町村の建築指導の窓口）
• ⑤境界標と越境の有無を、現地で見る
• ⑥建物があれば、建物図面や固定資産税の通知書を手元にそろえる

変形地の売却では、費用と税金をどう考えますか？

変形地の売却で利益が出たときの譲渡所得は、収入金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。くわしくは税務署や国税庁の案内で確認してください。

税金の評価額と、実際に売れる価格は別のものです。評価額を、売却価格や査定額と同じように考えないでください。

仲介手数料は、提携の宅地建物取引業者との契約によります。提携先の査定や手数料は、提携先が決めます。税率や特別控除、相続した不動産の特例は、税務署に確認してください。

変形地は、買取と仲介で何がちがいますか？

変形地の売却では、仲介は買主を探して売る方法で、買取は事業者が買い取る方法です。早さや価格はどちらが有利とは言い切れず、土地と希望で変わります。どちらの場合も、当サイトは提携の宅地建物取引業者へおつなぎする立場です。

契約の内容に合わない点があると、買主は売主に履行の追完を請求できます。買主が知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求や代金減額請求などができなくなります。ただし、売主が悪意または重過失の場合は別です。

担保責任を負わない特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実の責任は免れません。私道の負担などは、重要事項説明の対象です。知っていることは正直に伝えてください。

このサイトは、何をして、何をしませんか？

当サイトは不動産会社ではなく、免許を持つ提携の宅地建物取引業者へおつなぎする紹介窓口です。運営の株式会社LINKBANKは宅地建物取引業の免許を持たず、査定・買取・価格の交渉・媒介・代理は行いません。ご契約は、提携の宅地建物取引業者と直接お結びいただきます。

対応地域は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県です。ご相談とおつなぎは0円です。提携先の査定や手数料などは、提携先が決めます。

提携先は、免許番号を確認してからご案内します。空き家の売却をお考えの方は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ をご覧ください。

運営：株式会社LINKBANK（代表 横山 隆一）、〒343-0828 埼玉県越谷市レイクタウン2-16-19。

• ①物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• ④提携先が査定と条件を示す
• ⑤契約は提携先と直接結ぶ。断ることもできる

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 変形地と不整形地は同じ意味ですか？

ほぼ同じ土地を指しますが、使う場面が違います。変形地は日常の言い方で、不整形地は税金の評価の場面で使われます。

Q. 旗竿地は本当に売れませんか？

売れないと決まっているわけではありません。通路部分の幅や道路との接し方などで変わるため、調査と確認が要ります。

Q. 接道義務を満たさない土地は売れますか？

売れるかどうかは、道路の種類や例外の扱いによって変わります。市区町村の建築指導の窓口と、提携の宅地建物取引業者に確認してください。

Q. 隣地の人に売るときは、どう進めますか？

まず境界と面積を確かめ、隣地の所有者に相談する形が一般的です。価格や条件は当事者で決めます。当社は交渉を行いません。

Q. 分筆して売るときに、気をつけることはありますか？

分筆したあとも、それぞれの土地が接道などの条件を満たすかを調べる必要があります。分筆すれば売れる、とは言えません。

Q. 古家付きのまま売るのと、更地にして売るのは、どちらがよいですか？

一律には言えません。解体の費用や建物の状態を比べて、提携の宅地建物取引業者に相談してください。

Q. 買取と仲介は、どちらを選ぶべきですか？

どちらが合うかは、土地の条件と希望の時期で変わります。上の『変形地は、買取と仲介で何がちがいますか？』の比較表をご覧ください。

Q. 売れないとき、相続土地国庫帰属制度は使えますか？

要件や費用は、法務省の案内で確かめる必要があります。使えるかどうかは土地ごとに違うため、法務局に確認してください。

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