旗竿地の売却は可能か？接道と通路の権利を確認し、地域の取引データも見る

旗竿地は本当に売れないのですか？

旗竿地の売却は、売れないわけではありません。ただし、整形地より条件の確認が多くなります。道路への接し方と通路の権利で、難しさが大きく変わります。

旗竿地とは、道路から細い通路でつながる奥の土地です。「敷地延長」とも呼ばれます。

買主が気にしやすい点は次のとおりです。物件ごとに事情が違うため、調べてから判断します。

• 道路にどう接しているか（接道）
• 通路の幅と長さ
• 通路が自分の土地か、共有か、他人の私道か
• 建築や解体の手間
• 奥まった土地ゆえの日当たり・通風や、使える面積
• 静かさやプライバシーを良い点と見る買主もいる

自分の旗竿地はどの状態ですか？売る前に何から確かめますか？

旗竿地の売却の前は、通路の幅、道路の種類、再建築の可否、通路の持ち主の順に確かめます。順番に調べると、売り方の選択肢が見えてきます。個別の判断は、市区町村や法務局、専門家に確認してください。

次の表の順に進めます。各項目の確認先も添えました。

接道の条件は法律でどう決まっていますか？2mと4mの根拠と例外は？

建築基準法第43条第1項では、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければなりません。「道路」は、同法第42条第1項で原則として幅員4メートル以上のものをいいます。例外もあるため、旗竿地の売却では自分の土地がどれに当たるかを役所で確かめます。

自治体ごとに、路地状の敷地について別の定めがある場合があります。東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県でも市区町村ごとに窓口が違います。必ず所在地の窓口で確認してください。

同じ市区町村では、土地はどのくらい取引されていますか？

旗竿地の売却を考えるときは、同じ市区町村の取引の動きが参考になります。国土交通省の不動産情報ライブラリのデータを、市区町村ごとに集計して出しています。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

件数が少ない市区町村は、金額を出しません。

このデータは、旗竿地の価格そのものを示すものではありません。

• 取引の件数
• 件数が十分ある市区町村の取引金額

旗竿地にはどんな売り方がありますか？

旗竿地の売却には、仲介での売り出し、隣地への打診、隣地と一体での売却、事業者への売却があります。どれが有利かは、物件の条件で変わります。誰と何をやり取りするかを知って選びます。

専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法第34条の2第3項で3か月を超えられません。業者は同条第9項で、2週間に1回以上、業務の処理状況を報告します。

家が建っている場合に解体してから売るかは、一律には決められません。再建築の可否や買主の希望で変わります。取壊し費用は譲渡費用に含まれます（国税庁による）。提携の宅地建物取引業者に相談してから決めます。

再建築不可の旗竿地や、通路が私道のときはどうなりますか？

再建築ができるかどうかは、接道の状況を調べて決まります。通路が他人の土地なら、通行の権利も確認が要ります。どちらも旗竿地の売却の条件に響くため、早めに調べます。

通路まわりの主な権利は、民法で次のように定められています。

通路を共有している場合は、民法第251条第1項により、共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が必要です（形状・効用の著しい変更を伴わないものを除く）。協議が調わないときは、第258条第1項で裁判所に分割を請求できます。

登記の有無は、民法第177条で第三者への主張に関わります。登記事項証明書を法務局で確かめ、専門家に相談してください。

• 民法第210条：他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、囲んでいる他の土地を通行できる
• 民法第211条第1項：通行の場所と方法は、通行権者に必要で、かつ他の土地の損害が最も少ないものを選ぶ
• 民法第211条第2項：通行権を有する者は、必要があれば通路を開設できる
• 民法第213条第1項：分割で公道に通じない土地が生じたときは、他の分割者の所有地のみを通行できる

旗竿地を売るときの費用と税金は？

旗竿地の売却では、仲介手数料、測量費、印紙代、取壊し費用などがかかることがあります。税金は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得を基に考えます。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。

仲介手数料は、提携の宅地建物取引業者との契約によります。

譲渡所得の考え方は、国税庁の案内に書かれています。長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものをいいます。租税特別措置法第31条第1項では、課税長期譲渡所得金額の15%に相当する所得税が課されます。

実際の取得費が譲渡価額の5%より少ないときは、譲渡価額の5%を概算取得費にできます。

相続した空き家には特例があります。租税特別措置法第35条第3項の対象は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です。譲渡の対価が1億円を超えるものは対象外です。第35条第5項の家屋の要件には、昭和56年5月31日以前の建築と、区分所有建物でないことが含まれます。ほかの要件もあるため、税務署か税理士に確認してください。

• 仲介手数料（提携先との契約による）
• 測量費
• 印紙代
• 立退料
• 取壊し費用

仲介と買取は何が違いますか？旗竿地ではどう考えますか？

仲介は、買主を市場で探す方法です。買取は、事業者が直接買う方法です。旗竿地の売却では、価格・期間・責任の扱いが物件と契約で変わるため、優劣は決められません。

当社が買い取るのではありません。当社は査定・買取・価格交渉をしません。条件は提携の宅地建物取引業者が示します。

契約後の責任にも違いが出ることがあります。民法第562条第1項では、引き渡された目的物が契約内容に適合しないとき、買主は履行の追完を請求できます。第566条では、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができなくなります（売主が悪意または重過失の場合を除く）。

第572条では、責任を負わない特約があっても、売主は知りながら告げなかった事実の責任を免れません。通路や接道の事情は、分かっている範囲を伝えます。

宅地建物取引業法第35条第1項により、業者は契約前に、宅地建物取引士に重要事項を書面で説明させます。法令上の制限の概要が含まれ、建物の貸借以外の契約では私道に関する負担も含まれます。

旗竿地の売却を相談するには、何を用意してどう進めますか？

まず下の書類をそろえ、物件の状況をフォームに送ります。当社は売買の媒介・代理を行わず、免許を確認した提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。ご相談とおつなぎは0円です。提携先の査定や手数料などは、提携先が決めます。

提携先は免許番号を確認してからご案内します。契約は提携先と直接結びます。断ることもできます。

建物が空き家の場合は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。

• 物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• 個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• 免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• 提携先が査定・条件を示す
• 契約は提携先と直接結ぶ

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. 旗竿地の通路の幅が2m未満でも売れますか？

売れるかどうかは、調査と確認が要ります。建築基準法第43条第1項は道路に2メートル以上接することを求めます。例外の可否は、市区町村の建築指導の窓口で確かめてください。

Q. 再建築不可の旗竿地は売れますか？

売れないと決まるわけではありません。ただし条件は厳しくなることがあります。接道の状況を調べ、提携の宅地建物取引業者に相談してください。

Q. 旗竿地を隣の人に売るにはどうすればよいですか？

隣地の所有者に打診する方法があります。買うかどうかは相手しだいです。境界の確認や条件の調整が要るため、事前に専門家へ相談すると安心です。

Q. 通路が私道のとき、売る前に何を確認しますか？

通路の持ち主と、通行の権利を確認します。登記事項証明書で持ち分を見て、承諾書などの書類があるか探します。民法の通行権の定めも参考になります。

Q. 旗竿地は解体してから売るべきですか？

一律には決められません。再建築の可否や買主の希望で変わります。取壊し費用もかかるため、提携の宅地建物取引業者と相談してから決めてください。

Q. 旗竿地を売ったときの税金はどう考えますか？

売った金額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得を基に考えます。金額は人ごとに違います。国税庁の案内を見て、税務署か税理士に確認してください。

Q. 相談にお金はかかりますか？

ご相談とおつなぎは0円です。ただし、提携の宅地建物取引業者の査定や手数料などは提携先が決めます。仲介手数料は提携先との契約によります。

Q. この集客サイトの取引データは、自分の土地の価格ですか？

いいえ。国のデータを市区町村ごとに集計した全体の傾向です。あなたの物件の買取価格ではありません。件数が少ない所は金額を出していません。

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