ゴミ屋敷の家の売却：売れるかは状態・権利・場所で変わります

ゴミ屋敷の家の売却では、どんな状態が問題になりますか？

売却では、室内の物の量、敷地の外へのはみ出し、建物の傷み、住んでいるか空き家かが問題になります。ゴミ屋敷の扱いや呼び方は、自治体ごとに違う場合があります。

住んでいる人が売る場合と、相続で空き家になった家を売る場合では、進め方が変わります。住んでいる場合は、引っ越し先や家財の整理も同時に考えます。相続の場合は、先に名義や相続人を確かめます。

相続後に空き家になった家の一般的な売却は、空き家の専門サイト（https://akiya.linkbank.biz/）もご覧ください。近所がゴミ屋敷で自宅が売りにくい、という別の悩みもあります。この場合は状況が違うため、個別に確認が要ります。

片付けずに売りますか、先に片付けますか？売り方はどう分かれますか？

どの売り方が合うかは、建物の状態、場所、お金と時間の余裕で変わります。ここでは得か損かを断定せず、判断の軸を示します。

どの方法が合うかは、提携の宅地建物取引業者の調査を受けて決めます。特殊な状態の家は、買い手がつくかも含めて調査と確認が要ります。

• 判断の軸1：建物として使えそうか、土地として見られそうか
• 判断の軸2：片付けにかけられる時間とお金があるか
• 判断の軸3：売る時期に急ぎの事情があるか
• 判断の軸4：売主として、物件の状態を買主へ伝える準備ができるか

売る前に何を確かめますか？名義・家の中の物・接道は？

売る前に確かめることは、名義、共有者、本人の判断力、住宅ローン、家の中の物の持ち主、道路との関係です。ここがあいまいだと、売却が止まることがあります。査定を頼むときは、わかる範囲で伝えます。

民法177条は、不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。名義が亡くなった親のままなら、相続登記の手続きが要るかを法務局や専門家に確認します。

共有の家は、決め方に決まりがあります。民法251条1項は、各共有者は他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（形状や効用の著しい変更を伴わないものを除く）を加えられないと定めています。民法258条1項は、共有物の分割について協議が調わないとき、又は協議ができないときは、裁判所に分割を請求できると定めています。個別の進め方は専門家に確認してください。

道路との関係も大切です。民法210条1項は、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、囲んでいる他の土地を通行できると定めています。ただし、これで建物が建て替えられるかは別の話です。再建築ができるかは、市区町村の建築担当窓口で確認します。

家の中の物（家財）は、持ち主が誰かを先に確かめます。貴重品や書類は、片付けの前に探します。家財の処分に必要な許可は、市区町村のごみ担当窓口に確認してください。

• 不動産会社に伝えること：家の場所、築年、住んでいるか空き家か、室内と敷地の状態、名義人、共有者の有無、ローンの有無
• 不動産会社に聞くこと：現況のまま売れる見込みがあるか、片付けは売却前に必要か、解体は先にしてよいか、調べてほしい点は何か
• 聞くこと（契約について）：媒介契約の種類、担当者が出す報告の頻度、手数料の決まり方
• 家族で決めること：誰が売主として決めるか、本人が判断できない場合はどうするか

売主の責任はどうなりますか？買主には何を伝えますか？

売主は、物件の状態を買主に正しく伝える必要があります。引き渡した物が契約の内容に合わないと、売主の責任が問われることがあります。責任を負わない特約をしても、知っていて告げなかった事実は免れられません。

民法562条1項は、引き渡された目的物が契約の内容に適合しないとき、買主は修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しによる履行の追完を請求できると定めています。

民法566条は、種類または品質の不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除ができなくなると定めています。ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は別です。

民法572条は、担保責任を負わない旨の特約をしても、売主は知りながら告げなかった事実については責任を免れられないと定めています。「免除される」と言い切れるものではありません。特約の範囲は契約書ごとに違うため、専門家に確認してください。

不動産会社側にも決まりがあります。宅地建物取引業法35条1項は、業者は契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして重要事項を書面を交付して説明させなければならないと定めています。説明の対象には、登記された権利の種類・内容と登記名義人等の氏名、建物の貸借以外の契約における私道に関する負担、既存建物の建物状況調査の実施の有無（実施している場合は結果の概要）などが含まれます。宅地建物取引業法47条1号は、業者が重要な事項について故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為を禁じています。

• 雨漏り、傾き、においなど、知っていることはメモにして不動産会社へ伝える
• 近隣とのトラブルや自治体からの連絡があれば、その内容も伝える
• 伝えた内容は、契約書や書面に残るよう不動産会社に頼む

ゴミ屋敷の家の売却には、どんな費用と税金がかかりますか？

費用は、片付け、清掃、解体、仲介の手数料、登記、税金などです。金額は物件や契約で大きく変わります。ここでは金額を載せず、どんな費用があるかと、国税庁の出典を示します。

提携の宅地建物取引業者の査定や手数料などは、提携先が決めます。仲介手数料は、提携先との契約によります。当社への相談とおつなぎは0円です。

国税庁によると、譲渡費用には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが含まれます。家を売った利益（譲渡所得）の計算のしかたは、国税庁の案内をご覧ください。

国税庁によると、土地や建物の取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントより少ない場合は、譲渡価額の5パーセントを概算取得費にできます。また、長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超えるものをいいます。税額は人によって違うため、税務署や税理士に確認してください。

相続した家には、特例がある場合があります。国税庁によると、被相続人居住用財産（空き家）の特例は、令和9年12月31日までの譲渡で一定の要件に当てはまるとき、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度です。令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上のときは、2,000万円までです。

ゴミ屋敷の家が特例の対象かは、個別の調査と確認が要ります。特例の対象になる被相続人居住用家屋は、下の家屋の3つの要件をすべて満たす必要があります。このほか、売る時期と必要書類の定めがあります。適用後譲渡により売却代金の合計が1億円を超えた場合は、租税特別措置法35条9項により、適用後譲渡をした日から4月を経過する日までに修正申告書の提出と納付が必要です。

• 家屋の要件1：昭和56年5月31日以前の建築であること
• 家屋の要件2：区分所有建物登記でないこと
• 家屋の要件3：相続開始直前に、被相続人以外の居住者がいなかったこと
• 売る時期の要件：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 必要な書類：売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」などを、確定申告書に添付する

買取と仲介は何が違いますか？

買取と仲介の違いは、買い手が不動産会社か一般の買主か、そして価格や期間の決まり方です。買取は不動産会社が買主になり、仲介は不動産会社が買主を探します。ゴミ屋敷の家がどちらで進められるかは、調査と確認が要ります。

当社は買取も仲介も行いません。免許を確認した提携の宅地建物取引業者へ、ご同意のうえでおつなぎします。どちらにするかは、提携先の説明を聞いて、ご自身で決めます。断ることもできます。

仲介のうち専任媒介契約には決まりがあります。宅地建物取引業法34条の2第3項は、専任媒介契約の有効期間は3月を超えることができないと定めています。同法34条の2第9項は、専任媒介契約を締結した業者は、依頼者に業務の処理状況を2週間に1回以上報告しなければならないと定めています。

放置するとどうなりますか？自治体や法律の制度は？

放置すると、近隣からの苦情や、自治体からの連絡につながることがあります。自治体によっては、ごみ屋敷に関する条例や要綱があり、相談窓口もあります。制度の中身は自治体ごとに違うため、お住まいの市区町村の公式ページで確認してください。

空き家に関する国の法律や税の扱いには、細かい条件があります。判断する前に、原典と市区町村の資料で確認してください。ここでは、税額が何倍になるといった数字は載せません。

ごみ屋敷への対応は、自治体の福祉、環境、建築などの窓口が関わることが多いです。まず、家のある市区町村の公式ページで、「ごみ屋敷」「空き家」「相談窓口」を調べてください。

• 家のある市区町村の、環境・ごみ担当窓口
• 家のある市区町村の、空き家・建築担当窓口
• 高齢の方や、ご本人が困っている場合は、福祉担当窓口や地域包括支援センター

その地域の取引データから、何が分かりますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データを、市区町村ごとに集計して見ることができます。分かるのは、その地域で一般的な取引がどのくらいあるかです。国のデータの集計であって、ゴミ屋敷の家の価格やあなたの物件の買取価格ではありません。

このデータは、ゴミ屋敷かどうかや建物の状態を区別したものではありません。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

件数が少ない市区町村では、金額を出しません。件数が少ないと、一部の取引に数字が引きずられるためです。見るときは、地域の取引の多さなど、全体の傾向をつかむために使います。

• 件数：取引が少ない地域か、多い地域か
• 集計の単位：市区町村ごと。件数が少ない所は金額を出しません

相談から売却まではどう進みますか？当社の役割は？

当社は、物件の状況を受け取り、ご同意のうえで、免許を確認した提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。査定と条件の提示は提携先が行い、契約は提携先と直接結びます。当社は査定・買取・価格交渉・媒介・代理をしません。対応は東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県です。

当社は宅地建物取引業の免許を持ちません。宅地建物取引業法12条1項は、免許を受けない者は宅地建物取引業を営んではならないと定めています。そのため、当社は不動産売買の媒介や代理は行いません。

提携先の名前は、免許番号を確認してからご案内します。ご相談とおつなぎは0円です。ただし、提携の宅地建物取引業者の査定や手数料などは、提携先が決めます。

• 1：物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先を、フォームの5ステップで送る
• 2：個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• 3：免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• 4：提携先が査定と条件を示す
• 5：契約は提携先と直接結ぶ（断ることもできます）

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

よくある質問

Q. ゴミ屋敷でも本当に売れますか？

売れるかどうかは、建物の状態、権利関係、場所で変わります。「売れる」と言い切れないため、提携の宅地建物取引業者の調査と確認が要ります。

Q. 片付けずに売ると、売主の責任はどうなりますか？

契約の内容に合わない状態だと、民法562条や566条により、買主が請求できる場合があります。責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実は免れられません（民法572条）。

Q. 古家付き土地として売るとは、どういうことですか？

古い建物が残ったまま、土地を主に見てもらう売り方です。建物の扱いは契約で決めます。向くかどうかは、提携の宅地建物取引業者に確認してください。

Q. 自治体のどこに相談できますか？

家のある市区町村の、環境・ごみ、空き家・建築、福祉の担当窓口です。名称は自治体で違うため、公式ページで確認してください。

Q. 家の中の物は、誰のものですか。勝手に処分してよいですか？

家財の持ち主は、名義人や相続人など、状況で変わります。勝手に処分せず、先に持ち主を確かめてください。処分の許可は市区町村に確認します。

Q. 相続した実家がゴミ屋敷で、登記が済んでいなくても売れますか？

名義が亡くなった方のままだと、手続きが先に要ることがあります。民法177条の考え方もあるため、法務局や司法書士に確認してください。

Q. 住宅ローンが残っている家は売れますか？

ローンが残っていても売れる場合があります。残高と家の価値の関係で進め方が変わるため、借入先の金融機関と提携の宅地建物取引業者に確認してください。

Q. 相談すると、必ず売らなければいけませんか？

いいえ。ご相談とおつなぎは0円で、提携先の条件を聞いたあとに断ることもできます。契約は提携先と直接結びます。

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