古家を売りたいときは？売り方の選び方と先に確認すること
古家を売りたいときは、「古家付きのまま売る」か「壊して更地で売る」かを先に考えます。壊す前に、登記・道路・共有・税金を確認しておくと、あとで慌てずに済みます。当社は売買の媒介や代理をしません。
- ご相談は0円
当社は宅地建物取引業の免許を持たず、不動産売買の媒介・代理は行いません。査定・買取の判断・条件の交渉・契約は、提携の宅地建物取引業者が行います。
ご同意をいただいたうえで、免許を持つ事業者をご案内します。
古家を売りたいとき、何から始めればよいですか？
古家を売りたいときは、まず家の状態と持ち主を確かめます。次に、古家付きのまま売るか、壊して更地で売るかを考えます。決める前に、市区町村や専門家へ確認しておきましょう。
順番を間違えると、壊した後で困ることがあります。たとえば、壊してから税金の条件に合わないと分かる場合です。まず調べてから動きましょう。
- ①持ち主は誰か（相続した家か、共有か）を確かめる
- ②登記の名前が今の持ち主になっているか確かめる
- ③敷地が道路に接しているか確かめる
- ④古家付きのまま売るか、更地にして売るかを考える
- ⑤税金の特例が使えるか、税務署などに確認する
- ⑥提携の宅地建物取引業者に査定を頼む（査定や手数料は提携先が決めます）
古家は壊してから売ったほうがよいですか？
古家は、壊してから売るのがよいとは限りません。壊すと費用がかかり、税金の扱いも変わることがあります。壊す前に売却の相談をして、比べてから決めましょう。
住宅用地には、固定資産税が軽くなる特例があります。家を壊すと、この特例の対象かどうかが変わることがあります。具体的な税額は、市区町村に確認してください。
古家付きのまま売る方法は「古家付き土地買取」のページで、壊す前の相談は「解体前の家の売却相談」のページで説明しています。
| 住宅用地の特例（固定資産税） | 課税標準 |
|---|---|
| 住宅用地 | 価格の3分の1 |
| 小規模住宅用地 | 価格の6分の1 |
| 住宅用地の面積が200平方メートル以下 | 全体が小規模住宅用地 |
| 勧告を受けた特定空家等の敷地 | 特例の対象から除かれる |
古家付き土地・築古住宅・更地は、どう違いますか？
古家付き土地は、古い家が建ったまま土地として売る方法です。築古住宅は、古い家を家として売る方法です。更地は、家を壊して土地だけにして売る方法です。どれが合うかは、物件の状態で変わります。
特殊な物件は、調査と確認が要ります。売却できるかどうかや条件は、提携の事業者が調べたうえで示します。
| 売り方 | 内容 | 詳しいページ |
|---|---|---|
| 古家付き土地 | 家を残したまま土地として売る | /kaitori/furuya-tsuki-tochi/ |
| 築古住宅 | 古い家を家として売る | /kaitori/chikufuru-jutaku/ |
| 解体前の相談 | 壊す前に、売れるかを相談する | /kaitori/kaitai-mae/ |
| 更地 | 家を壊して土地だけで売る | /kaitori/sarachi/ |
古家を売る前に、確認しておくことは何ですか？
古家を売る前には、登記、共有者、道路の3つを確認します。ここに問題があると、売却が止まることがあります。分からないときは、法務局・市区町村・専門家に確認してください。
古家が「空き家」になっている場合は、空き家の専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。
- 相続登記：相続で所有権を得た人は、相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内に登記を申請します（不動産登記法第76条の2）
- 滅失登記：建物がなくなったときは、滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請します（不動産登記法第57条）
- 登記の大切さ：不動産の権利の変動は、登記をしないと第三者に対抗できません（民法第177条）
- 共有の古家：共有物を変更するには、他の共有者の同意が要ります。形状または効用の著しい変更を伴わないものは除きます（民法第251条第1項）
- 共有の分割：各共有者はいつでも分割を請求できます。5年を超えない期間は分割しない契約もできます（民法第256条第1項）
- 道路との接道：建物の敷地は、原則として道路に2メートル以上接する必要があります（建築基準法第43条第1項）
- 幅員4メートル未満の道：一定の要件を満たし、特定行政庁が指定したものは道路とみなされます（建築基準法第42条第2項）
- 囲まれた土地：公道に通じない土地の所有者は、囲んでいる他の土地を通行できます（民法第210条第1項）
古家を売ったとき、税金の特例はありますか？
条件に合えば、古家を売ったときに譲渡所得から最高3,000万円を引ける特例があります。ただし、住んでいた家か、相続した家かで条件が違います。使えるかどうかは、税務署に確認してください。
売却代金の1億円以下の判定では、売却日から3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに残りを売って合計が1億円を超えたとき、その売却の日から4か月以内に修正申告書の提出と納税が必要です。
個別の判断は、税務署や税理士に確認してください。
| 特例 | 主な条件 |
|---|---|
| マイホームを売ったときの特例 | 譲渡所得から最高3,000万円を控除。所有期間の長短は関係なし |
| 以前に住んでいた家 | 住まなくなって3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに売る |
| 家を壊した場合の敷地 | 壊した日から1年以内に譲渡契約を結び、住まなくなって3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに売る。壊してから契約まで貸駐車場などに使わない |
| 親子や夫婦など特別の関係がある人への売却 | マイホームの特例は使えない |
| 被相続人の居住用財産（空き家）の特例 | 平成28年4月1日から令和9年12月31日までに売った場合、最高3,000万円を控除 |
| 空き家特例で相続人が3人以上 | 令和6年1月1日以後の譲渡は、控除の上限が2,000万円 |
| 空き家特例の対象の家 | 昭和56年5月31日以前に建築され、区分所有建物登記がされていないことなど、3つの要件すべてに当てはまる |
| 空き家特例の売る期限と金額 | 相続開始から3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに、売却代金1億円以下で売る |
| 空き家特例の申告 | 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」が必要 |
古家を売ったあと、売主の責任はどうなりますか？
古家を売ったあとも、売主が責任を問われることがあります。引き渡した家が契約の内容と違うときは、買主が直すことや代金の減額を求められます。契約の前に、家の状態を正直に伝えることが大切です。
契約の条件は、提携先と直接結ぶ契約で決まります。内容は、契約の前によく確認してください。
- 追完請求：買主は、修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しによる履行の追完を請求できます（民法第562条第1項）
- 代金減額：相当の期間を定めて催告しても追完がないとき、買主は代金の減額を請求できます（民法第563条第1項）
- 通知の期限：買主が不適合を知った時から1年以内に通知しないと、請求できなくなります。売主が引渡し時に悪意または重過失の場合は除きます（民法第566条）
- 特約があっても：責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実などは責任を免れません（民法第572条）
古家の売却を相談すると、どう進みますか？
古家の売却を当社に相談すると、ご同意をいただいたうえで、免許を持つ提携の宅地建物取引業者におつなぎします。ご相談とおつなぎは0円です。当社は査定・買取・価格交渉・媒介・代理をしません。断ることもできます。
提携の宅地建物取引業者の査定や手数料などは、提携先が決めます。仲介手数料は、提携先との契約によります。提携先は免許番号を確認してからご案内します。
地域の取引の目安として、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを市区町村ごとに集計して出します。件数が少ない所は金額を出しません。
これは国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。
ご相談は、下の相談フォームからどうぞ。対象は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県です。
運営：株式会社LINKBANK（代表 横山 隆一）／〒343-0828 埼玉県越谷市レイクタウン2-16-19。当社は宅地建物取引業の免許を持ちません。
- ①物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
- ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
- ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
- ④提携先が査定と条件を示す
- ⑤契約は提携先と直接結ぶ
