築古の家の売却は、売り方と確認事項で進み方が変わります

築年数が古い家は、そもそも売れますか？

築古の家の売却は、築年数だけで決まるわけではありません。土地の条件、道路との関係、建物の状態で見られ方が変わります。売れにくい条件もあるため、物件ごとに調査と確認が要ります。

建物が古くても、土地としての価値を見る買主はいます。一方で、道路に接していない土地や、建物の傷みが大きい家は、調査に時間がかかることがあります。

相続した家や、使っていない家も同じです。まず名義と状況を整理すると、話が進めやすくなります。

空き家の売却を専門に扱うサイトもあります。空き家の入口は https://akiya.linkbank.biz/ です。

• 土地：広さ、形、道路との関係
• 建物：傷み具合、増改築の有無、耐震の状況
• 権利：名義、相続登記、境界
• 法令：建て替えができるかどうか（再建築の可否）

古い家の売り方には、どんな種類がありますか？

古い家の売り方は、物件ごとに選びます。主な方法は、そのまま売る、古家付き土地として売る、更地にして売る、不動産会社に買い取ってもらう、空き家バンクを使う、です。判断の軸は、買主、費用の負担、手間です。

「古家付き土地が原則」「解体は損」とは言い切れません。条件で答えが変わるためです。提携の宅地建物取引業者に、物件の状況を見てもらったうえで決めましょう。

解体してから売ったほうがよいのですか？

解体したほうがよいかどうかは、物件で変わります。解体費の負担と、固定資産税の扱いの変化を、先に確かめる必要があります。再建築ができない土地では、影響が大きくなることもあります。

住宅用地は、固定資産税の課税標準が原則として価格の3分の1の額とされます。200平方メートル以下の小規模住宅用地などは、6分の1の額です。

建物をなくすと、住宅用地として扱われなくなる場合があり、税額が変わることがあります。実際の扱いは、市区町村の税の窓口に確認してください。

勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地は、この特例の対象から除かれます。

建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用は、譲渡費用に含まれます。ただし、解体費の金額や補助の有無は、物件や市区町村で変わります。ここでは金額を載せません。

なお、相続土地国庫帰属法では、建物がある土地は国庫帰属の申請ができません。使う場合は、法務局に条件を確認してください。

売る前に、何を確認しておくべきですか？

築古の家の売却の前には、名義、境界、道路との関係、再建築の可否、耐震、家財、契約不適合責任の扱いを確認します。誰が何を確認するかを分けると、進めやすくなります。分からない点は、役所、法務局、提携の宅地建物取引業者に聞いてください。

道路に2メートル以上接していない土地や、建て替えが難しい土地は、売却の前に調査と確認が要ります。売却できるかどうかは、その結果によって変わります。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地は、民法210条1項で、囲んでいる土地を通行できる場合があります。通行の可否は個別に確認が要ります。

道幅・面積・築年で、取引はどう違いますか？

国の取引データを市区町村ごとに集計すると、面積や築年、道幅ごとの取引の傾向が見えます。件数が少ない区分は金額を出さず、参考にとどめます。このデータは国の集計であり、あなたの物件の買取価格ではありません。

当サイトは、国土交通省 不動産情報ライブラリの取引データを使います。市区町村ごとに集計し、取引の件数を見られるようにします。

件数が少ない市区町村や区分は、金額を出しません。少ない件数の金額は、ぶれが大きいためです。

建物の古さだけでなく、道幅、接道、面積でも取引の傾向は変わります。自分の市区町村の集計は、市区町村別のデータ一覧からご覧ください。

• 対象：東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県
• 見方：件数を先に見て、件数が少ない所は参考にとどめる
• 注意：個別の物件の価格を示すものではない

売るときの費用は、どこにかかりますか？

築古の家の売却では、仲介手数料、測量費、印紙代、解体費などがかかる場合があります。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。税の計算では、これらの多くが譲渡費用になります。

当社へのご相談と、おつなぎは0円です。ただし、提携の宅地建物取引業者の査定や手数料などは、提携先が決めます。仲介手数料は、提携先との契約によります。

売って利益が出たとき、税金はどう考えますか？

売って利益が出たときは、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて、譲渡所得を計算します。取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできる場合があります。税額や最終の判断は、税務署か税理士に確認してください。

相続した空き家の特例で使う耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しは、譲渡の日前2年以内に調査終了または評価されたものに限られます。

税率や細かい要件は、ここでは載せません。国税庁のサイトをご覧ください。適用できるかどうかは、税務署や税理士にご確認ください。

• 1．売った金額（収入金額）を確認する
• 2．取得費を確認する。分からない場合や、実際の取得費が売った金額の5%より少ない場合は、売った金額の5%を取得費にできる（概算取得費）
• 3．譲渡費用を確認する。仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが含まれる
• 4．売った金額から、取得費と譲渡費用を引く
• 5．所有期間を確認する。譲渡した年の1月1日時点で5年を超えると、長期譲渡所得になる

買取と仲介は、何が違いますか？

買取と仲介の違いは、価格の高低だけではありません。買主が誰か、期間、契約不適合責任、費用の出どころが変わります。どちらが得かは物件で変わるため、提携の宅地建物取引業者の説明を聞いて比べてください。

契約不適合責任は、民法562条1項で、買主が修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しによる追完を請求できると定められています。

民法566条により、種類又は品質の不適合を買主が知った時から1年以内に通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除ができなくなります（売主が悪意又は重過失の場合を除く）。

責任を負わない特約をしても、知りながら告げなかった事実などは、民法572条により責任を免れません。

当社は買取も仲介もしません。提携の宅地建物取引業者へおつなぎする立場です。

相談すると、どう進みますか？

ご相談の流れは、フォームで物件の状況を送り、同意したうえで、免許を確認した提携の宅地建物取引業者から連絡が入る、という順です。査定や条件は提携先が示し、契約は提携先と直接結びます。断ることもできます。

当社は、宅地建物取引業の免許を持ちません。当社が行うのは、ご相談の受付とおつなぎだけです。査定、買取、価格交渉、媒介、代理は行いません。

提携先は、免許番号を確認してからご案内します。

• 1．物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップで、物件の状況をフォームに送る
• 2．個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• 3．免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• 4．提携先が査定と条件を示す
• 5．契約は提携先と直接結ぶ（断ることもできます）

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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