相続した土地の売却は、名義の登記と共有者との話し合いが先です

相続した土地は、いつ・誰の名義なら売れますか？

相続した土地の売却は、売主が登記簿上の所有者であることが前提です。そのため、遺産分割と相続登記を先に進めます。共有の土地は、共有者との話し合いも要ります。

相続登記には期限があります。相続で所有権を取得した人は、取得を知った日から3年以内に申請する決まりです（不動産登記法）。

遺産分割で法定相続分を超えて取得した人は、遺産分割の日から3年以内です。

登記官に「相続人である旨」を申し出る方法もあります。期間内に申出をすれば、申請義務を果たしたものとみなされます。

期限を過ぎた場合の扱いは、法務局か司法書士に確認してください。

土地の種類で、進め方が変わることがあります。更地、古家付き、農地、山林などです。特殊な土地は、売れるかどうかを断定できません。調査と確認が要ります。

建物が残る空き家は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。

• 売主の名義になっているか（相続登記）
• 遺産分割がまとまっているか
• 共有なら、ほかの共有者と話し合えているか
• 土地の種類（更地・古家付き・農地・山林など）

相続した土地を売るまでの流れは、どの順番で進めますか？

相続した土地の売却は、遺言の有無の確認から始め、遺産分割、相続登記、提携の宅地建物取引業者への相談、契約の順に進めます。登記・税・売却で、相談先が分かれます。

順番を飛ばすと、あとで手戻りになりがちです。まず誰が相続人かを確かめます。

• ①遺言があるか確認する
• ②相続人と財産を確認する
• ③遺産分割の話し合いをする
• ④相続登記をする（司法書士に相談できます）
• ⑤土地の状況を整理して、提携の宅地建物取引業者に相談する
• ⑥提携先の査定・条件を見て、契約するか決める（契約は提携先と直接）

私の土地は、近くの過去の取引でどう動いていますか？

相続した土地の売却を考えるときは、同じ市区町村の過去の取引を見ると目安になります。当サイトは、国土交通省 不動産情報ライブラリの取引データを市区町村ごとに集計して示します。これは国のデータの集計であって、あなたの土地の買取価格ではありません。

取引の件数が少ない市区町村や区分は、金額を出しません。少ない件数では、傾向が読み取れないためです。

集計は、出典を付けて示します。見方は下の表のとおりです。

査定の前に、土地について何を確かめておきますか？

相続した土地の売却では、境界、接道、登記の内容、取得費の分かる書類、共有者の連絡先を先に整理します。提携の宅地建物取引業者に聞かれることが多い点です。分からない所は、調査と確認が要ります。

建築物の敷地は、原則として道路に2メートル以上接する必要があります（建築基準法）。ここでいう道路は、原則として幅員4メートル以上のものです。

接道が足りない土地は、売れるかどうかの調査と確認が要ります。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地では、囲んでいる土地を通行できる決まりがあります（民法）。使えるかどうかは、専門家に確認してください。

相続した土地を売るとき、どんな費用と税金がかかりますか？

相続した土地の売却では、利益が出ると譲渡所得として税がかかることがあります。譲渡所得は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。個別の税額は、税務署か税理士に確認してください。

譲渡費用には、仲介手数料、測量費、印紙代、立退料などが入ります。建物を取り壊して土地を売る場合は、取壊し費用も含まれます（国税庁）。

所有期間が、譲渡した年の1月1日で5年を超えると長期、5年以下だと短期です。相続の場合、所有期間は原則として被相続人が取得した日から数えます。

取得費が分からないときは、売った金額の5パーセント相当額を取得費にできます（国税庁）。たとえば3,000万円で売るなら、150万円です。

取得費加算の特例もあります。相続税額のうち一定金額を、取得費に加算できる制度です（国税庁）。要件は下の表のとおりです。

相続した空き家に関する特例など、ほかの特例もあります。要件は国税庁のページで確認してください。

税率や控除額は、条件で変わります。ここでは載せません。国税庁のページをご覧ください。

相続した土地の売却は、仲介と買取で何が違いますか？

相続した土地の売却では、仲介は買い手を探す方法です。買取は、宅地建物取引業者などが買い主になる方法です。どちらも契約は免許を持つ事業者と直接結び、当社は査定も買取も価格交渉もしません。

どちらが良いかは決められません。何を重視するかで向き不向きが分かれます。

買取できるかどうかは、土地の状態で変わります。境界や接道に問題がある土地は、調査と確認が要ります。

売ったあとの責任にも注意してください。引き渡した土地が契約の内容に合わないとき、買主は売主に履行の追完を請求できます。

買主が知った時から1年以内に通知しないと、原則として請求できなくなります（民法）。契約の内容は、提携先とよく確認してください。

相続人が複数いるとき、売ったお金はどう分けますか？

相続した土地の売却で相続人が複数いるときは、売って代金を分ける方法、共有のまま売る方法、1人が取得してほかの人にお金を払う方法があります。まず、相続人どうしで話し合って決めます。

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法）。話し合いがまとまらないときは、裁判所に分割を請求できます。

共有者は、ほかの共有者の同意がなければ、共有物に変更を加えられません。ただし、形状や効用の著しい変更を伴わないものは除かれます（民法）。

売却後の税の扱いは、人ごとに変わることがあります。税理士か税務署に確認してください。話し合いがもつれるときは、弁護士への相談も考えます。

• 売って代金を分ける（換価分割）
• 共有のまま売る
• 1人が取得して、ほかの人に代金を払う

相続した土地を売らずに持ち続けると、どうなりますか？

相続した土地は、売らずに持ち続けることもできます。ただし、毎年の税や管理の手間がかかることがあります。売る・貸す・持つは、判断材料を並べて決めてください。

「早く売るべき」とは言えません。特例を使えるかは、要件しだいだからです。

相続登記の期限は、売らない場合も関わります。取得を知った日から3年以内に申請する決まりです。

手放す方法として、相続土地国庫帰属制度があります。令和5年4月27日に始まりました。

相続または遺贈で土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を国に帰属させることができる制度です。要件は法務省の案内で確認してください。

税や管理の負担は、市区町村の案内でも確認できます。

• 売る：現金にできるが、税や費用がかかることがある
• 貸す・活用する：持ち続けるが、手間がかかる
• 持つ：管理と税の負担が続く
• 国に帰属させる：要件を満たす場合のみ

相続した土地の売却は、どこに何を相談すればよいですか？

相続した土地の売却では、登記は司法書士、税は税理士、売却は宅地建物取引業者に相談します。当社は、提携の宅地建物取引業者へおつなぎする窓口です。ご相談とおつなぎは0円です。

当社は宅地建物取引業の免許を持たず、媒介・代理は行いません。査定・買取・価格交渉もしません。ご同意をいただいたうえで、免許を持つ事業者をご案内します。

契約はその事業者と直接結びます。

提携先の査定や手数料は、提携先が決めます。断ることもできます。提携先は免許番号を確認してからご案内します。

• ①物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先）
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• ④提携先が査定・条件を示す
• ⑤契約は提携先と直接結ぶ

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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