相続した家の売却は、名義の確認から。手順・税金・特例を整理

相続した家の売却は、何から始めればいいですか？

相続した家の売却は、遺言書の有無、相続人、登記の名義の順に確かめることから始めます。名義や相続人がはっきりしないまま進めると、途中で止まりやすくなります。まず、名義・相続人・期限の3点を確かめましょう。

売却は、次の順で進むのが一般的です。段階ごとに相談先が変わります。

個別の事情で順番が変わることがあります。迷ったときは、法務局・税務署・専門家に確認してください。

宅地建物取引業者への相談の流れは、くわしくは下の『宅地建物取引業者を紹介してもらうと、何が起きますか？』の節へ。

• 名義：登記の名義が誰になっているか
• 相続人：誰が相続人で、全員に連絡がつくか
• 期限：登記や税金の特例の期限がいつか

名義が親のままでも売れますか？相続登記はいつまでに必要ですか？

名義が親のままの家は、売る前に相続登記（名義変更）を進めるのが基本です。相続で不動産の所有権を取得した者は、相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2第1項）。具体的な手続きは、司法書士や法務局に確認してください。

民法177条は、不動産に関する物権の得喪・変更は、登記をしなければ第三者に対抗できない、と定めています。

登記申請義務を負う人は、登記官に対し、相続が開始した旨と自分が相続人である旨を申し出ることができます（不動産登記法76条の3第1項）。

期限を過ぎた場合の扱いは、法務省・法務局の案内をご覧ください。遺産分割協議が終わっているかどうかで、進め方が変わります。

どんな家・土地が売りやすく、どんな家は注意が必要ですか？

築年、面積、道路との接し方、再建築の可否、共有、境界などで、売却の進み方は変わります。古い家や道路に接する幅が狭い家、共有の家は、売れないと決めつけず、調査と確認が要ります。市区町村ごとの取引データは、目安を見る材料になります。

下の表は、注意が必要になりやすい例です。買取や売却ができると断定するものではありません。

国の取引データ（国土交通省 不動産情報ライブラリ）を、市区町村ごとに集計して出しています。件数が少ない所は、金額を出しません。

国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

仲介と買取は何が違いますか？

仲介は買主を探して売る方法で、買取は事業者が直接買い取る方法です。どちらが有利かは家の状態や事情で変わるため、期間・価格の決まり方・引渡しの形で比べます。当社は買取も査定も行いません。

現況渡しは、建物や荷物を今のまま引き渡す方法です。更地渡しは、建物を壊して土地として引き渡す方法です。どちらにするかは、買主との条件で決まります。

売買の目的物が契約内容に適合しない場合、買主がその不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求や代金減額請求などができなくなります。

ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は別です（民法566条）。仲介でも買取でも、契約書の書き方は提携先に確認してください。

仲介手数料などの費用は、提携先との契約で決まります。

売却を依頼する前に、何を確認しておくとよいですか？

権利証（登記済証・登記識別情報）、登記簿、固定資産税の通知、測量図、境界、残置物、解体の要否を先に見ておくと、相談が進みやすくなります。分からない点は、そのまま相談で伝えて大丈夫です。

建物が滅失したときは、表題部所有者または所有権の登記名義人は、滅失の日から1か月以内に、建物の滅失の登記を申請しなければなりません（不動産登記法57条）。

下の表は、提携の宅地建物取引業者に聞いておきたいことです。

• 権利証（登記済証・登記識別情報）が手元にあるか
• 登記簿（登記事項証明書）で、名義と建物の登記を見る
• 固定資産税の通知で、土地と建物の情報を見る
• 測量図や境界の資料があるか
• 荷物（残置物）がどれくらい残っているか
• 解体するかどうか。迷っていればそのまま伝える

売ったときの税金と費用は、どう決まりますか？特例には期限がありますか？

売って利益が出ると、譲渡所得の税金がかかることがあります。相続した家には、被相続人居住用家屋（空き家）の特例や取得費加算の特例があり、期限と条件があります。個別の税額は、税理士・税務署に確認してください。

譲渡所得は、売った金額から、取得費と譲渡費用を引いて考えます。

下の表は、国税庁の案内をもとにまとめたものです。期限と条件の両方について、自分の家が当てはまるかを先に確認しましょう。

ほかの特例との関係は、国税庁や税務署で確認してください。

売るときの費用は、次のように分かれます。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。印紙税や登録免許税は、国税庁や法務局の案内をご覧ください。

• 仲介手数料：提携先との契約で決まる
• 登記の費用：登録免許税と、司法書士に頼む場合の報酬
• 印紙税：売買契約書などにかかる税金
• 測量・境界確認の費用：測量や調査を頼む場合
• 解体の費用：建物を壊して売る場合
• 残置物の処分の費用：片づけを業者に頼む場合
• 譲渡所得の税金：確定申告で税務署へ

相続人が複数いる、遠方にいる場合はどう進めますか？

相続人が複数いる場合は、全員で家の行き先を決めることが出発点です。共有のまま売るか、一人の名義にして売るかで、必要な手続きと同意が変わります。連絡がつかない人や遠方の人がいるときは、一人で進めず専門家に確認しましょう。

迷いやすいのは、判断の分かれ目です。下の表で、どこで話し合いが要るかを見てください。

遠方に住んでいる場合も、書類のやりとりの進め方を、提携先や司法書士に聞くことができます。

売る・貸す・残すのどれを選べばいいですか？

売る・貸す・残すのどれが合うかは、維持の負担、使う予定、相続人の考えで決まります。売ることを前提にせず、並べて比べてから決めて大丈夫です。土地だけを手放したいときは、国に引き取ってもらう制度を使える場合があります。

相続した土地の所有権を国庫に帰属させる承認は、法務大臣に申請できます（相続土地国庫帰属法2条1項）。ただし、申請できない土地があります。

空き家そのものについて知りたい方は、空き家の専門サイト（https://akiya.linkbank.biz/）もご覧ください。

宅地建物取引業者を紹介してもらうと、何が起きますか？

ご同意をいただいたうえで、免許を確認した提携の宅地建物取引業者から連絡が入り、査定や条件はその提携先が示します。当社は宅地建物取引業の免許を持たず、媒介・代理・査定・価格交渉は行いません。対象は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県で、当社へのご相談とおつなぎは0円です。

提携先の査定・手数料などは、提携先が決めます。提携先は免許番号を確認してからご案内します。

相談だけで終わってもかまいません。話を聞いたうえで、断ることもできます。ご契約は、提携先と直接結びます。

• 物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• 個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• 免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• 提携先が査定・条件を示す
• 契約は提携先と直接結ぶ

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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