市街化調整区域の土地は売却できる？確認する順番と売却先の考え方（東京・神奈川・埼玉・千葉）

市街化調整区域の土地は、売却できますか？

市街化調整区域の土地の売却は、売ること自体が一律に禁止されているわけではありません。法律で制限されるのは、主に開発や建築です。買主がその土地を何に使えるかで、売りやすさが変わります。

都市計画法第7条第1項は、無秩序な市街化を防ぎ計画的に進めるため、都市計画に「市街化区域」と「市街化調整区域」の区分（区域区分）を定められるとしています。

同条第3項は、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定めています。

ちなみに市街化区域は、第7条第2項で、すでに市街地になっている区域と、おおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域とされています。

農地は、農地法の許可が別に要ります。くわしくは下の「売る前に、何をどこで確認すればよいですか？」の節へ。どの土地が売れるかは、調査と確認をしないと言えません。

• 制限の中心は「開発」と「建築」
• 買主の使い道しだいで、売りやすさが変わる
• 農地は農地法の許可が別に必要
• 個別の可否は、市区町村などでの確認が前提

どんな土地が対象で、売りやすさは何で分かれますか？

市街化調整区域の土地には、宅地、建物つきの土地、農地、山林、資材置場などがあります。売りやすさは、現況・過去の許可・地目などで分かれます。建て替えができるかは自治体の運用で異なるため、断定せず確認が要ります。

同じ市街化調整区域でも、土地ごとに事情が違います。次の表の点が分かれ目になりやすいです。

建物が空き家の場合は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。

売る前に、何をどこで確認すればよいですか？

売る前に、区域区分、過去の許可、現在の建物の根拠、農地かどうか、道路との関係を確認します。確認先は都県や市区町村の窓口で、名称は自治体ごとに違います。建物の先行解体や農地転用の先走りは、避けてください。

下の表は、条文に何が書いてあるかと、確認先の目安です。条文はe-Gov法令検索で原文を確認できます。窓口の名称や運用は自治体で異なるため、電話などで確かめてください。

• 建物を先に壊さない：建てられるかの確認前に壊すと、選択肢が減るおそれがあります。
• 農地の転用を先走らない：許可を受けずにした売買は、農地法第3条第6項により効力を生じません。
• 建蔽率・容積率は、用途地域の指定がない区域では特定行政庁が定めます（建築基準法第52条・第53条）。数値は窓口で確認してください。

近い取引は、実際にどのくらいありますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データを、市区町村ごとに集計して見られます。ただし国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。件数が少ない所は、金額を出しません。

集計では、件数が十分にある市区町村だけ、中央値などの数字を出します。件数が少ない区分は「件数が少ないため表示しない」とします。

少ない件数の平均や中央値は、ぶれが大きく、誤解のもとになるためです。

読むときの注意があります。取引データには、建築できるかどうかの情報が含まれません。面積、道幅、築年、場所によっても価格は変わります。

数字は目安として見て、個別の判断は市区町村や専門家にご確認ください。

• 国のデータの集計であり、あなたの物件の価格ではない
• 件数が少ない所は金額を出さない
• 建築の可否はデータに入っていない

売却先にはどんな選択肢があり、誰が買主になりますか？

売却先は、一般の買主、事業者、隣地の所有者、農業者、不動産会社の買取などです。買主によって、確認されやすい点が変わります。住宅ローンが使えない場合は、現金で買える人に絞られやすくなります。

許可が得られなければ使えない土地は、契約のときの決め方も大切です。

たとえば許可が出なかった場合に契約をなかったことにする条件（解除条件）などを、契約前に提携の宅地建物取引業者へ相談できます。

買取と仲介は、何が違いますか？

買取は不動産会社が買主になり、仲介は一般の買主を探します。どちらが得とは言えません。価格、期間、手間、契約後の責任のどれを優先するかで、向き不向きが変わります。

買取も仲介も、行うのは提携の宅地建物取引業者です。当サイトが買い取ったり、仲介したりすることはありません。市街化調整区域の土地は、どちらでも調査と確認が要ります。

• 早く手放したいなら、買取も比べてみる
• 時間をかけてもよいなら、仲介も比べてみる
• 契約後の責任の扱いは、契約書をよく読む

売却にかかる費用と税金は、どこで確認できますか？

売却には、仲介手数料、測量や境界確認、登記、契約書の印紙、譲渡所得の税などが関わることがあります。金額や税率は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。国税庁や国土交通省の公式ページと、税務署・専門家でご確認ください。

提携の宅地建物取引業者の査定や手数料などは、提携先が決めます。仲介手数料は、提携先との契約によります。ご相談とおつなぎは0円です。

売って利益が出たときの税金（譲渡所得）は、国税庁のホームページの譲渡所得の案内をご覧ください。相続した土地の特例なども、適用の条件を税務署で確認してください。

• 仲介手数料（提携先との契約による）
• 測量・境界確認の費用
• 登記に関する費用
• 契約書の印紙代
• 譲渡所得の税金

相談から紹介までの流れと、当サイトがすることは何ですか？

当サイトは宅地建物取引業の免許を持たず、売買の媒介・代理は行いません。ご同意をいただいたうえで、免許を持つ提携の宅地建物取引業者をご案内します。ご契約はその事業者と直接お結びいただきます。

ご相談とおつなぎは0円です。提携先の名前は、免許番号を確認してからご案内します。査定・買取・価格交渉は行いません。提携先の提案を断ることもできます。

• ①物件の状況をフォームに送る（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先の5ステップ）
• ②個人情報を提携先へ渡すことに同意する
• ③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡する
• ④提携先が査定・条件を示す
• ⑤契約は提携先と直接結ぶ

売れないときは、どんな手放し方がありますか？

値下げの前に、使い道の条件と売却先を見直します。そのうえで、隣地への売却、農地なら農業委員会への相談、相続土地国庫帰属制度、寄付の可否を、公式窓口で要件を確認しながら検討します。どれも必ず使えるわけではありません。

相続放棄は、土地だけを選んで手放す手続きではなく、相続全体に関わる手続きです。

相続土地国庫帰属制度の対象や費用は、法務省のページで確認してください。寄付も、受け取ってもらえるかは相手しだいです。

• 使い道の条件を見直す（建築できるか、農地か）
• 隣地の所有者に相談する
• 農地なら市区町村の農業委員会に相談する
• 相続土地国庫帰属制度の要件を法務省で確認する
• 寄付が可能かを、相手先に確認する

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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