住宅ローンが払えない家の売却はできますか？売る前に確かめること

住宅ローンが払えない家は、売却できますか？

住宅ローンが払えない家でも、売却できる場合があります。売れるかどうかは、売却代金と残りのローン・売却費用の差、そして抵当権の扱いで決まります。個別の物件は、調査と確認が要ります。

住宅ローンを借りるとき、家や土地には抵当権がつくのが一般的です。民法369条1項は、抵当権者が他の債権者より先に弁済を受ける権利を持つと定めています。

そのため、家を売るときは、抵当権をどう外すかが大切な点です。売却代金でローンを返せるかを先に確かめます。

名義が複数の家は、同意の取り方も確かめます。民法252条1項は、共有物の管理に関する事項（変更を除く）を、持分の価格の過半数で決めると定めています。

民法258条1項は、共有者の協議が調わないとき、分割を裁判所に請求できると定めています。売却の進め方は、事情によって変わります。

• 対象：戸建て・土地・マンション（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県）
• 共有名義の家：ほかの共有者の同意が要るかを確かめます
• 連帯債務者や保証人がいる家：売る前に、その人への影響を確かめます
• 道に接していない土地や古い家など特殊な物件：調査と確認が要ります
• 空き家の売却は、専門サイト（https://akiya.linkbank.biz/）をご覧ください

住宅ローンを滞納すると、競売までに何が起こりますか？

滞納が続くと、督促、残りのローンの一括請求、保証会社の支払い、競売の申立てへと進むことがあります。時期は契約や金融機関で違います。届いた書面の種類を確かめ、早めに金融機関へ相談してください。

滞納から競売までの月数は、契約書や金融機関で違います。目安の月数は、ここでは載せません。ご自身のローン契約書と、金融機関の案内をご確認ください。

競売は、裁判所が進める手続です。売主が価格や引渡しの時期を自分で決めにくくなります。市場価格と比べた割合は、公的な数字で確かめられないため、ここでは載せません。

裁判所の公開資料をご覧ください。

通常の売却では、売主が不動産会社と相談しながら、売り方や時期を決めます。ここが競売との大きな違いです。

• 届いた書面は、捨てずに種類と日付を確かめます
• 売却より先に、金融機関へ返済条件の変更を相談できるか確かめます
• 金融機関からの連絡を、無視しないようにします
• 返済のために新しい借入をする前に、返せる見込みを確かめます
• 個人信用情報への登録の基準は、各信用情報機関の公式情報でご確認ください

売却代金でローンを返せるか、どう確かめますか？

売却代金でローンを返せるかは、残りのローン、売却額の見当、売却費用の3点から差を出して確かめます。売却額の見当は、国の取引データの幅で見ます。個別の査定額ではないため、査定のときに根拠を確かめます。

まず、返済予定表や残高証明書で、残りのローンを出します。次に、国土交通省 不動産情報ライブラリの取引データで、近い条件の取引の幅を見ます。

そこから売却費用を引いて、足りるかどうかを見ます。

査定を受けたときは、下の項目を確かめます。宅地建物取引業法35条1項は、業者が契約成立までに、宅地建物取引士に重要事項を書面で説明させることを義務づけています。

この説明には、登記された権利の種類や内容も含まれます。説明は、よく聞いて質問してください。

専任媒介契約を結ぶときは、有効期間にも注意します。宅地建物取引業法34条の2第3項は、有効期間を3月を超えることができないと定めています。

通常の売却・任意売却・リースバックは、何が違いますか？

通常の売却・任意売却・リースバックは、債権者の同意、価格の決まり方、売却後の住まい、残りのローンの扱いが違います。どれが良いかは状況で変わります。当社は売買や交渉をせず、提携の宅地建物取引業者がご案内します。

下の表は、違いを並べたものです。優劣をつけるものではありません。あなたの状況に合うかどうかは、提携の宅地建物取引業者、金融機関、弁護士などに確かめてください。

宅地建物取引業法12条1項は、免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことを禁じています。当社は免許を持たないため、売買の媒介や代理は行いません。

売っても残ったローンは、どうなりますか？

家を売って抵当権が外れても、ローンの返済義務が残る場合があります。連帯保証人や連帯債務者がいると、その人にも影響が出ることがあります。売る前に、下の項目を確かめてください。

民法369条1項のとおり、抵当権は債務の担保です。担保がなくなっても、債務そのものがなくなるとは限りません。

残ったローンの扱いや、保証人への影響は、契約内容で変わります。法律の判断は、当社ではできません。弁護士、司法書士、法テラスなどの公的窓口にご相談ください。

• 売却代金で完済できるか、足りない分が出るか
• 足りない分を、どう返す相談ができるか（金融機関に確認）
• 連帯保証人や連帯債務者がいるか、いる場合は誰か
• 保証人になっている人へ、売る前に伝えられるか
• 団体信用生命保険や、ほかの保険が使えないか（契約書と金融機関で確認）

売却にはどんな費用と税金がかかりますか？

家を売るときは、仲介手数料、登記費用、印紙税などの費用がかかることがあります。利益が出たときは、譲渡所得の税もかかります。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。

費用の金額は、物件や契約で変わります。印紙税や登録免許税の額は、国税庁や法務局の公式情報をご覧ください。仲介手数料は、提携先との契約によります。

税の計算の基本やマイホームの特例は、国税庁の公式情報にあります。使えるかどうかは、税務署か税理士にご確認ください。

不動産会社の買取と仲介は、どう違いますか？

買取は、不動産会社が買主になる方法です。仲介は、不動産会社が買主を探す方法です。当社は買取も仲介もしません。提携の宅地建物取引業者へおつなぎします。

価格、期間、契約の相手が変わります。どちらが合うかは、物件と事情で変わります。ローンが残る家では、売却代金で完済できるかも合わせて確かめます。

お住まいの地域では、どのくらい取引がありますか？

お住まいの地域の取引は、国土交通省 不動産情報ライブラリのデータを、市区町村ごとに集計して見られます。件数が少ない所は、金額を出しません。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

数字は、市区町村ごとのページでご覧ください。

このデータは、国の取引データの集計です。あなたの家の査定額ではありません。

売却額の見当をつける材料として使い、足りるかどうかは、先の『売却代金でローンを返せるか、どう確かめますか？』の手順で確かめます。

相談を依頼すると、どう進みますか？

フォームで物件の状況を送り、個人情報を提携先へ渡すことに同意すると、免許を確認した提携の宅地建物取引業者から連絡が来ます。ご相談とおつなぎは0円です。査定や条件は提携先が示し、契約は提携先と直接結びます。

当社は査定、買取、価格交渉、媒介、代理をしません。断ることもできます。提携先の査定や手数料などは、提携先が決めます。

提携先は、免許番号を確認してからご案内します。

• 物件の状況をフォームに送ります（物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先）
• 個人情報を提携先へ渡すことに同意します
• 免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡します
• 提携先が査定と条件を示します
• 契約は提携先と直接結びます（断ることもできます）

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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