共有名義の不動産の売却は？同意の範囲と方法の選び方

共有名義の不動産は、一人の判断で売れますか？

共有名義の不動産の売却は、物件全体と自分の持分で話が分かれます。全体を売るには、共有者全員の同意が要るのが一般的です。自分の持分だけなら単独で動ける道がありますが、「売れる」ことと「その方法がよい」ことは別です。

共有名義とは、一つの不動産を複数人が持分に応じて持つ状態です。相続、夫婦、親子、離婚などで共有になることがあります。

民法は、不動産に関する物権の得喪・変更は、登記をしなければ第三者に対抗できないと定めています。名義と持分は、登記事項証明書で確かめます。

下の表は、共有の場面ごとに「誰の同意が要るか」をまとめたものです。条文は改正されることがあります。最新の文言は e-Gov法令検索でご確認ください。

どんな共有名義の物件が対象ですか？

対象は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県にある共有名義の不動産のご相談です。共有になった理由、共有者の数、住んでいる人の有無、ローンや抵当権の有無で、進め方が変わります。特殊な事情のある物件は、調査と確認が要ります。

相続登記が済んでいない物件は、登記の手続きが関係します。

不動産登記法76条の2第1項は、相続で所有権を取得した人に、取得を知った日から3年以内の所有権移転の登記申請義務を課しています。

借地権の物件など特殊な事情のある物件は、個別の調査と確認が要ります。

空き家の売却は、専門サイト（https://akiya.linkbank.biz/）をご覧ください。

• 共有になった理由：相続・夫婦・親子・離婚など
• 共有者の人数と、連絡が取れるかどうか
• 共有者が住んでいるかどうか
• 住宅ローンや抵当権が付いているかどうか
• 土地の場合：境界や測量の状況、道路との関係

共有名義の不動産を売る方法には何がありますか？

共有名義の不動産を売る方法は、大きく5つです。全員合意で全体を売る、持分を他の共有者に売る、持分だけを第三者に売る、土地を分筆して売る、共有物分割を請求する、の5つです。どれが合うかは、共有者の意向と物件の状況で決まります。

土地を分筆する場合は、分けたあとの面積や道路との関係を見ます。民法210条は、他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者に、囲んでいる他の土地を通行する権利を認めています。

ただ、通行できることと建築できることは別です。建築の可否は、市区町村などで確認してください。

共有物分割では、協議が調わないときや協議ができないときに、分割を裁判所に請求できます（民法258条1項）。

裁判所が命ずる方法には、共有者に債務を負担させて他の共有者の持分を取得させる方法があります（同条2項2号）。

分割で価格を著しく減らすおそれがあるときは、競売を命ずることもできます（同条3項）。結果は裁判所の判断です。

共有者の同意が揃わないとき、どう進めますか？

同意が揃わないときは、原因ごとに道が分かれます。反対する人、連絡が取れない人、認知症や未成年の人、住んでいる人がいる場合は、それぞれ手続きが違います。裁判所や専門職がかかわる部分は、専門家に確認してください。

所在等を知ることができない共有者がいるときは、管理事項について、裁判所が持分価格の過半数で決めてよいとする裁判をできる場合があります（民法252条2項1号）。

ただし、物件全体の売却に当たるかどうかは別の判断です。

認知症や未成年の共有者がいる場合は、成年後見などの制度が関係することがあります。流れは裁判所の公式説明をご覧ください。

誰に何を聞くかは、下の表で切り分けられます。

• 反対する共有者がいる：全体売却は進めにくくなります。持分の売却や分割請求などの道があります
• 連絡が取れない共有者がいる：裁判所の手続きがあります。専門家に確認してください
• 認知症・未成年の共有者がいる：成年後見などの手続きが関係することがあります
• 共有者が住んでいる：住み続ける希望がないか、先に話を聞きます

持分を売ったあと、何が起こり得ますか？

持分を売ると、買主が新しい共有者になります。そこから、使用の対価の請求、持分売買の提案、分割請求などが起こり得ます。必ず起こるわけではなく、物件と共有者の状況で変わります。

売る側にも、残される側にも、影響があります。買取業者を一括して「悪質」と決めつけることはできません。起こり得ることを知ったうえで、判断してください。

• 使用の対価：共有物を持分を超えて使う人は、別段の合意がなければ、超えた分の対価を償還する義務を負います（民法249条2項）
• 分割請求：各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項、258条1項）
• 残される共有者：知らない人が新しい共有者になることがあります
• 売る前にできること：他の共有者に先に買う意思がないかを聞く方法もあります

売却を依頼する前に、何を確認しておくべきですか？

依頼の前に、登記事項証明書で持分・共有者・抵当権を確かめます。共有者の希望をそろえ、窓口役と費用の分担も決めておくと進めやすくなります。不動産会社には、全体売却と持分売却のどちらの査定か、を聞いてください。

宅地建物取引業法35条1項は、契約成立までに宅地建物取引士が説明すべき事項として、登記された権利の種類・内容や登記名義人の氏名を挙げています。

登記の内容は、早めに自分でも見ておくと安心です。

売ったあとの責任にも注意してください。民法562条1項は、引き渡された目的物が契約内容に適合しないとき、買主は追完を請求できると定めています。

民法566条は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、請求などができなくなると定めています（売主が悪意または重過失の場合を除く）。

当社への相談の流れは、次の5つです。①物件の種類・所在地・物件情報・希望・連絡先をフォームに送ります。②個人情報を提携先へ渡すことに同意します。

③免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡します。④提携先が査定や条件を示します。⑤契約は、提携先と直接結びます。断ることもできます。

当社は、宅地建物取引業法12条1項により免許なしで宅地建物取引業を営むことが禁じられているため、免許を持たず、査定・買取・価格交渉・媒介・代理は行いません。

提携先の名前は、免許番号を確認してからご案内します。

• 登記事項証明書で、持分・共有者・抵当権を確かめる
• 各共有者の希望をそろえる（価格を優先するか、時期を優先するか）
• 窓口になる人と、費用の分担を決める
• 土地は、境界や測量の状況を見る
• 不動産会社に聞く：全体売却と持分売却のどちらの査定か
• 不動産会社に聞く：共有者への連絡をどう進めるか
• 不動産会社に聞く：媒介契約の種類（専任媒介の有効期間は3月を超えられません。宅地建物取引業法34条の2第3項）

共有名義の売却では、費用と税金はどう分かれますか？

費用は、仲介手数料・印紙税・登記関連・測量などの項目があります。税金は、持分に応じて共有者ごとに計算し、各自が申告するのが一般的です。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。

所有期間で税金の区分が分かれます。国税庁によると、長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超えるものです。短期譲渡所得は、5年以下のものです。

取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントより少ない場合は、譲渡価額の5パーセントを概算取得費にできます。

マイホームの軽減税率の特例には、売った年の1月1日で家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えること、親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでないこと、などの要件があります。

居住用財産の3,000万円の特別控除とは、重ねて受けられます。共有の場合の判定は、税務署や税理士に確認してください。

税額は、売る人の状況で変わります。計算の方法は、国税庁の案内をご覧ください。親族間で持分を低い価格で売買するときは、贈与の扱いが関係することがあります。

税務署や税理士に確認してください。確定申告の期間も、税務署でご確認ください。

共有名義では、仲介と買取はどう違いますか？

仲介は、不動産会社が市場で買主を探す方法です。買取は、不動産会社が直接買う方法です。どちらが高いかは物件と条件で決まり、一概には言えません。

持分だけの買取は、専門の会社の領域です。当社は、どちらの当事者にもなりません。希望に応じて、提携の宅地建物取引業者へおつなぎする立場です。

どちらを選んでも、共有者の同意の問題は残ります。事前に、共有者の意向をそろえておくことが大切です。

自分の市区町村では、取引はどのくらい動いていますか？

国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データを、市区町村ごとに集計して示します。全体として売る場合の、地域の物差しです。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

件数が少ない所は、金額を出しません。データだけでは、共有名義かどうかを見分けられないことがあります。持分の価格でも、その物件の査定でもありません。

土地を分筆して売るときも、このデータは地域の取引の目安にとどまります。分けたあとの区画が建築できるかどうかは判断しません。市区町村や専門家に確認してください。

お住まいの市区町村のデータは、各市区町村のページでご覧ください。

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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