雨漏りのある家の売却は検討できます。伝える準備と原因の調査が先です

雨漏りのある家は、そのままでも売れますか？

雨漏りのある家の売却は、そのままの状態でも検討できます。直すかどうかは、そのあとで決める判断です。物件ごとに事情が違うため、売り方や条件は調査と確認が要ります。

次のような家は、このページの内容が当てはまりやすいです。

一方で、次の場合は先に別の確認が要ります。マンションで原因が共用部分なら、管理会社や管理組合が先です。共有名義や相続の手続きが終わっていない家は、売る前にその整理が要ります。

相続した空き家を中心に考えたい方は、専門サイト https://akiya.linkbank.biz/ もご覧ください。

• 築年数が古い戸建て
• 相続した家で、雨漏りの履歴がよくわからない
• 今も雨漏りが続いている家
• 過去に雨漏りを直したことがある家

雨漏りの事実は、買主にどう伝えればいいですか？

直したあとでも、わかっている雨漏りの発生時期・場所・修理の内容は買主へ伝えます。わからない点は、わからないと正直に書きます。伝えたことは書面に残しておくと、あとで食い違いが起きにくくなります。

宅建業法47条1号は、宅建業者が契約の勧誘で重要な事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁じています。この条文の相手は宅建業者です。

個人の売主にどう当てはまるかは、弁護士などの専門家に確認してください。

媒介を受けた宅建業者は、既存建物の重要事項説明で、建物状況調査を実施しているかどうかと、実施した場合の結果の概要を説明します（宅建業法35条1項6号の2イ）。

設計図書や点検記録などの保存の状況も、説明事項です（同ロ）。

物件状況報告書（告知書）は、次の順で書くと整理しやすいです。

• ①雨漏りに気づいた時期と、その時の天候を思い出して書く
• ②雨漏りした場所（部屋・天井・壁・窓まわり）を書く
• ③修理した場合は、時期・箇所・内容・施工した会社を書く
• ④修理後に再発したかどうかを書く
• ⑤カビ・腐食・シロアリなど、気づいた二次被害を書く
• ⑥わからない項目は「不明」と書き、わからない理由を一言添える
• ⑦写真・見積書・請求書・保証書があれば、一緒に渡せるようにそろえる

伝えないと、売った後にどんな責任を問われますか？

引き渡した家が契約の内容に合わないとき、売主は契約不適合責任を問われることがあります。買主は修理の請求、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められる場合があります。通知には期限があるため、条文で確かめてください。

民法の条文は次のとおりです。個別の事案への当てはめは、弁護士などの専門家に確認してください。

直してから売るのと、現状のまま売るのは、どう違いますか？

直してから売る方法と、現状のまま売る方法は、費用と手間、買主の見方、再発したときの責任の考え方が違います。直せば高く売れるとは言えません。先に雨漏りの原因を調べてから、どちらにするかを決めます。

原因がわからないまま直すと、再発することがあります。まず原因の調査を行い、その結果をもとに提携の宅地建物取引業者へ相談する順序が進めやすいです。

修理費の金額は家ごとに大きく変わるため、ここでは載せません。修理会社から見積もりを取ってください。

建物を壊して土地として売る場合は、何を確認しますか？

建物を壊して土地として売るかどうかは、土地の条件で変わります。道幅、道路に接しているか、面積を先に確認します。再建築ができない土地などは、調査と確認が要ります。

取壊しの費用は、譲渡費用に含まれる場合があります（国税庁 No.3202）。ただし解体費は建物の大きさや立地で変わるため、金額は載せません。解体会社から見積もりを取ってください。

その土地で、面積や道幅の近い取引がどのくらいあるかは、下の「この地域では、築年・面積・道幅ごとにどのくらい取引がありますか？」の節で見られます。

解体後の固定資産税の扱いは、市区町村の公式ページか窓口で確認してください。

• 道路の幅と、土地が道路に接しているか
• 土地の面積
• 建物の登記と、土地の権利関係（共有・抵当権など）
• 解体の見積もり
• 市区町村の窓口で、解体後の税の扱い

相談の前に、何を調べて何を準備しておきますか？

相談の前に、雨漏りの記録、修理の記録、調べていない場所の3点を整理しておきます。建物状況調査でわかる範囲を知っておくと、話が進めやすくなります。火災保険が使えるかどうかは、保険会社に確認します。

建物状況調査は、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防止する部分の状況を調べるものです（宅建業法34条の2第1項4号）。調べた範囲の外の不具合は、わからないことがあります。

火災保険で雨漏りが対象になるかは、保険会社と契約ごとに違います。約款を見て、保険会社に問い合わせてください。

• 雨漏りの発生日・場所・その日の天候を書き出す
• 修理した箇所と、再発したかどうかをまとめる
• まだ調べていない場所をメモしておく
• 写真・見積書・請求書・保証書を集める
• 設計図書や点検記録があれば探しておく
• 火災保険の証券を用意して、保険会社に問い合わせる

売るとき、お金（費用・税金）はどんなものがかかりますか？

売るときは、仲介手数料、測量費、契約書の印紙代などの費用と、売って利益が出た場合の税金を考えます。金額は物件や契約で変わるため、ここでは載せません。仲介手数料は提携先との契約によります。

譲渡所得の計算は、次のようになります。くわしくは国税庁 No.3202・No.3208 をご覧ください。個別の判断は、税務署や税理士に確認してください。

• 譲渡費用には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人への立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが含まれる（国税庁 No.3202）。
• 取得費が分からない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%より少ない場合は、譲渡価額の5%を取得費にできる（国税庁 No.3202）。
• 譲渡した年の1月1日で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得、5年以下だと短期譲渡所得になり、税金は別々に計算する（国税庁 No.3202）。
• 長期譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算する（国税庁 No.3208）。
• 居住用財産を売る場合、長期譲渡所得から3,000万円を控除できる特例がある（租税特別措置法35条1項）。控除額には上限など、条文の計算がある。
• 相続した被相続人居住用家屋と敷地の売却には、令和9年12月31日までの対象譲渡で3,000万円控除を使える特例がある（同35条3項）。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却で、売却代金が1億円を超えると対象外。家は昭和56年5月31日以前の建築で、区分所有建物でないことなどの要件もある（同35条5項）。
• 特例は、確定申告書に適用を受ける旨を書き、明細書などを付けた場合に限り使える（同35条12項）。

買取と仲介は、雨漏りのある家でどう違いますか？

買取と仲介は、買主の種類、価格の決まり方、期間、売却後の責任の扱いが違います。どちらが得かは言えません。当社は買取も査定もしません。提携の宅地建物取引業者に、仲介と買取のどちらで進めるかを相談できます。

当社は宅地建物取引業の免許を持たず、媒介・代理は行いません（宅建業法12条1項、2条2号）。ご同意をいただいたうえで、免許を持つ事業者をご案内します。

契約は、その事業者と直接結びます。査定や手数料などは提携先が決めます。

提携先は、免許番号を確認してからご案内します。

この地域では、築年・面積・道幅ごとにどのくらい取引がありますか？

雨漏りのある家を売るときは、近所でどのくらい取引があるかを見ておくと参考になります。国土交通省の不動産情報ライブラリの取引データを、市区町村ごとに集計して出します。国のデータの集計であって、あなたの物件の買取価格ではありません。

件数が少ない所は、金額を出しません。データに雨漏りの有無は含まれないため、あくまで周辺の取引の目安です。対象は東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県です。

相談は、物件の状況をフォームに送るところから始まります。個人情報を提携先へ渡すことにご同意いただくと、免許を確認した提携の宅地建物取引業者が連絡します。

提携先が査定と条件を示します。断ることもできます。

• 市区町村ごとの取引の件数
• 面積ごとの件数
• 築年ごとの件数
• 道幅ごとの件数
• 件数が十分ある区分の中央値と四分位

売却に必要な書類は？

対応している地域は？

東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県が対象です。取引データを公開している市区町村から探せます。

• 東京都（8）
• 神奈川県（10）
• 埼玉県（9）
• 千葉県（9）

よくある質問

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